[이은형 대한건설정책연구원 책임연구원] 종합부동산세(종부세)는 국세의 하나로서 부동산의 보유정도에 따라 적용대상과 비율을 달리 한다. 국내에서는 보유 부동산의 갯수보다는 공시가격이 실질적인 적용기준이 되며, 지난 총선에서도 주요 공약으로 다뤄졌다. 선거구에 따라서는 여·야를 막론하고 종부세 완화를 적극 내세웠을 정도였다.
종부세가 이슈로 부각된 것은 최근 들어 적용대상이 급격히 늘어났기 때문이다. 공동주택의 경우에는 2018년에 14만여 가구였던 대상주택이 올해에는 30만 가구를 넘어서며 역대 최대치를 기록했다. 이들의 약 90%가 서울에 위치하며 수도권으로 범위를 넓히면 구성비율은 약 98%에 달한다. 사실상 서울에 적용되는 세금으로 보더라도 무리가 없을 정도이다.
이 때문인지 종부세는 흔히 부자들이 내는 세금으로 인식된다. 최근의 한 설문조사에서 30대 응답자의 약 70%가 다주택자에 대한 종부세 인상안을 지지했다는 결과도 이를 반영한다. 그렇지만 앞서와 같은 대상주택 수의 급격한 증가가 그리 자연스러워 보이지는 않는다. 설령 사회 전반의 실질소득이나 생활수준이 크게 개선됐더라도 말이다.
이런 상황이 초래된 근본적인 이유는 종부세의 과세기준에 우리가 체감하는 물가변동이 그간 적절히 반영되지 못했기 때문이다.
가령 종부세가 논의되던 2000년대 초반에는 서울 2호선 변두리(비강남권)의 아파트(전용면적 84㎡) 분양가가 대략 2억원 수준이었기에 이런 아파트를 3채 갖더라도 공시지가 합산액은 6억원을 넘지 않았다. 그렇게에 고가이거나 다수의 아파트를 보유한 사람들에게 추가로 세금을 부과하겠다는 정책이 별다른 반발없이 수용될 수 있었다.
하지만 저 아파트들의 현재 시세를 생각한다면 사정이 달라진다. 지금은 재건축이든 재개발이든 서울에서 신규로 분양되는 가격이 10억원을 넘더라도 어색하지 않기 때문이다. 비강남권도 마찬가지다.
이 때문에 과거에는 종부세 대상이 아니었던 주택에 실거주하며 장기간 보유했더라도 지금은 종부세를 납부하는 사례를 쉽게 찾을 수 있다. 아파트가 2채 이상이라면 일찌감치 그랬을 것이다. 지금처럼 고가이거나 여분의 부동산보유를 곱게 보지 않는 정서에서는 일종의 숙명같은 상황이다.
매매와 함께 부동산시장의 한축을 차지하는 임대에서는 주택의 소유주가 법인보다는 개인인 경우가 많다. 이런 임대물량의 출처는 주로 집주인이 직장 등의 문제로 타 지역에 거주하거나 2채 이상의 주택을 가진 사람들이다. 지금은 갭투자라며 매도되지만 입주시점을 미래로 잡고 집값상승 등을 감안해 미리 매입한 주택도 임대시장의 매물이 된다. 이들을 달리 표현하면 소유자가 실거주하지 않는 주택들이다.
그리고 국내에서는 자가주택 보유자가 추가로 축적한 자산의 운용수단이 많지 않기에 결국은 이들도 시중유동성의 일부가 된다. 때문에 시각에 따라서는 지금의 종부세 과세기준은 개인의 여유자금이 가격대가 낮은 매물에 몰리도록 유도해 오히려 가격상승을 부추긴다고도 볼 수 있다. 그렇다면 종종 제기되는 전세값의 상승이나 공급부족같은 사안에도 전혀 도움이 되지 못한다.
결국 현행 종부세의 근본적인 문제는 시간의 흐름에 따른 물가상승 등을 반영하지 못하면서 제도의 도입취지와 현실간에 괴리가 발생한 과세기준이라고 할 수 있다. 모든 제도는 그 나름의 목적을 갖고 도입되지만 사회의 상식수준과 어긋나는 순간부터 그 제도는 우리에게 맞지 않는 규제로 변모한다. 때문에 종부세도 조세평등주의같은 거창한 이념이나 폐지 등을 논하기에 앞서 과연 동 제도의 현실이 지금 시점에서 적합한 것인지를 검토할 필요가 있다.
◇주요약력
△공공기관 자문위원(부동산· 민간투자사업 등) 다수 △건축· 경관· 도시계획위원회 위원 다수 △도시·공공·디자인위원회 위원 다수 △명예 하도급 호민관·민간전문감사관 △한국산업인력공단 출제위원 등
