대출규제로 현금부자 잔치 전락·청약과열 우려
[매일일보 최은서 기자] 정부가 9·13 부동산 대책 이후 11개월만에 역대급 규제인 민간택지 분양가상한제 카드를 꺼내들자 전문가들은 주택 공급 감소로 인한 수급불균형과 청약 과열 현상, 전세가격 불안 등의 부작용을 우려했다.
12일 업계에 따르면 정부가 입주자 모집 승인을 신청한 단지부터 분양가상한제를 적용하고 투기과열지구를 분양가상한제 사정권에 넣으면서, 강남권 정비사업단지들이 직격탄을 맞을 것이란 전망에 무게가 실린다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가상한제 시행은 일반분양 수입 감소에 따른 사업 수익 하락을 의미하므로 서울, 과천 등 투기과열지구의 재건축과 재개발에 대한 투자 수요가 줄어들고 가격 약세도 불가피하다”고 내다봤다.
양지영 R&C연구소장도 강남권 재건축 아파트가 가장 큰 영향을 받을 것으로 봤다. 양 소장은 “재건축초과이익환수제, 재건축 허용연한 강화 등 이미 재건축 사업 진행을 위축시킨 가운데 민간택지 분양가상한제까지 시행해 재건축 사업 추진은 더욱 어려워질 수밖에 없다”며 “서울의 공급은 재개발과 재건축이 유일한데 잇따른 강한 재건축 규제로 서울의 공급 문이 차단된 것”이라고 지적했다.
이에 따라 정비사업 단지들의 셈법도 복잡해질 전망이다. 후분양을 고민했던 단지들이 서둘러 선분양으로 돌아설 가능성이 커지고 임대 후 분양 등의 카드도 검토할 것으로 보인다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받더라도 분양가상한제 적용보다 수익성이 나을 수 있어 후분양을 고민하던 일부 재건축 단지들이 분양을 서둘 수 있다”며 “사업초기 단계의 정비사업지들은 사업추진 동력이 약해지며 속도 저하와 관망 수요가 증가할 것으로 예상되고, 분양가상한제를 피할 수 있는 1대1 재건축과 임대 후 분양 카드 등도 검토할 수 있으나 사업성이 탄탄한 지역으로만 제한될 것”이라고 예상했다.
재건축 단지 사업 중단으로 신축 주택 공급량이 장기적으로 감소하면 신축아파트 희소성이 부각돼 가격 상승으로 이어질 것이란 지적도 나온다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 “분양가상한제 확대로 재건축 아파트값 상승은 단기적으로 잡을 수 있을 것”이라면서도 “장기적으론 공급 부족으로 기존·신축아파트에 수요가 쏠려 가격이 급등해 재건축 아파트값 안정 효과를 상쇄할 것”이라고 밝혔다.
송승현 도시와경제 대표도 “분양가 상한제 부활로 재건축단지를 비롯해 서울의 아파트값의 상승 속도와 상승폭이 둔화돼 일시적으로 주변 아파트값 시세까지 낮추는 영향을 줄 수 있다”며 “하지만 사업성 저하로 신규주택 건설이 어려워져 희소성이 부각돼 신축 매매가격이 상승하는 등 수요와 공급의 인위적 변동성으로 인한 부동산 시장의 혼란이 예상된다”고 말했다.
분양가상한제 도입으로 서울을 비롯한 인기지역의 청약 경쟁률이 더욱 치열해지고 대출규제로 인해 현금부자들만 시세차익 얻을 확률이 높아질 것이란 우려도 불거진다.
박 위원은 “일종의 최고가격제인 분양가 상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자잉여가 커지는 것이므로 투기과열지구 중심으로 분양시장 쏠림현상이 더욱 두드러질 것”이라고 예상했다.
양 소장은 “서울에 분양하는 단지 대부분의 분양가는 전용면적 59㎡가 10억원을 넘는 상황이고 현금을 6억원을 가지고 있어야 청약이나 내 집 마련을 고려할 수 있다”며 “결국 서민이나 실수요자보다는 현금부자들의 잔치가 될 수 밖에 없는 상황”이라고 지적했다.
아울러 전세시장이 국지적으로 불안해질 수 있다는 진단도 나온다. 함 랩장은 “무주택자격을 유지하며 임차시장에 머무는 분양 대기 수요가 많아질수록 아파트 입주량이 적은 지역은 국지적 전세가격 상승이 나타날 수 있다”며 “이르면 10월 반포주공1단지(1·2·4주구)가 이주할 가능성을 고려하면 인근지역 전셋값 상승이 야기될 수 있다”고 내다봤다.
