[엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사] 대학교 구내에 식당을 운영하고 있는 김씨는 상가건물임대차보호법에 따라 권리금을 회수하기 위해 아는 지인에게 가게를 넘기려고 한다. 그런데 대학교 측에서는 수의계약(상대방을 임의대로 선택해 맺는 계약)이 아닌 경쟁 입찰 방식으로 입찰자를 정할 것이라며, 김씨의 요구를 들어주지 않았다. 김씨는 상가건물임대차보호법에 의한 권리금 침해로 손해배상을 받을 수 있을까?
해답은 대법원 2020. 8. 20. 2019다296189 판결에서 찾을 수 있다. 김씨의 경우 권리금 상당의 손해를 보상받지 못한다.
판례는 “학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 상가건물임대차보호법 제10조의 3 제1항 4호에서 정한 임대차계약체결을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다”고 판시했다. 즉 대학교는 경쟁입찰로 신규업체를 받아야 하기 때문에 정당하게 기존 임차인의 신규세입자 주선을 거절할 수 있다는 말이다.
해당 판례는 대학교가 학내에서 상가를 운영하는 A씨를 상대로 임대계약이 종료됐다며 명도소송을 제기하자 A씨는 학교 측을 상대로 권리금 상당 손해배상청구를 했다. A씨는 학교 측에서 신규 세입자를 구하는 방식으로 경쟁 입찰 방식을 채택하는 바람에 상가건물임대차보호법에 의한 자신의 권리금을 침해당했다며 권리금 손해배상청구를 한 것이다.
소송의 핵심쟁점은 ‘학교 측이 다음 세입자를 구하는 방식에 있어서 사학 관련법에 따른 경쟁입찰 방식으로 진행해야 하는 것이 상가건물임대차보호법에 의한 정당한 이유 있는 거절인가’였다.
해당 판례는 대법원까지 진행해 대학교 측은 정당한 이유 있는 거절로서 손해배상책임을 지지 않게 됐고, 임차인은 상가건물임대차보호법상 권리금회수기회를 보호받지 못하는 것으로 결론 났다.
상가건물의 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 할 의무가 있다. 그러나 언제나 그런 것은 아니며 ‘정당한 이유’가 있다면 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있다.
상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항4호에 의하면 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 권리금 회수기회 방해 행위로 보고 있다. 이 조문에 의해 임대인이 ‘정당한 이유’가 있다면 신규 임차인과의 계약체결을 거절할 수 있다.
대학교 내에 매점, 식당 등을 입점할 경우에는 사학기관 재무·회계규칙 제35조에 의해 경쟁입찰 방식으로 임차인을 선정해야 한다. 단 5000만원(총액기준이므로 환산보증금 기준)을 초과하는 사업장은 수의계약(상대방을 임의대로 선택해 맺는 계약)이 가능하다.
경쟁 입찰방식으로 신규 세입자를 구해야 하는 대학입장에서는 기존 임차인의 권리금 회수기회를 보호해 줄 수 없다. 다만, 판례에 의할 때 수의계약방식으로 할 수 있는 경우에는 상가건물임대차보호법에 따른 권리금 주선행위 및 임대인의 주선방해금지가 적용된다.
수의계약은 어떤 경우에 가능할까. 수의계약이 가능한 경우는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 26조에 있다. 경쟁에 부칠 여유가 없거나 경쟁에 부쳐서는 계약의 목적을 달성하기 곤란하다고 판단되는 경우 등 아주 예외적인 상황에서다. 그 예로 천재지변, 감영병 예방 및 확산방지 그밖에 이에 준하는 때이다.
따라서 대학교 내 입점하고 있는 업체이거나, 대학교에 입점하려는 임차인의 경우에는 상가건물임대차보호법에 의한 권리금 회수기회를 보호받기는 어렵다고 봐야 한다. 이런 점을 감안해 영업 시 투입자금이나 투자규모를 정해야 할 것이다. 권리금 상당 손실을 막고 영업상 피해를 줄이기 위해서다.
◇주요약력
△제39기 사법연수원 수료 △현(現) 법도 종합법률사무소 대표변호사 △현(現) 부동산 전문변호사 △현(現) 민사법 전문변호사 △현(現) 공인중개사 △전(前) 서울시 공익변호사단 위촉 △전(前) 서울지방변호사회 인권위원 △전(前) 서울시청 전·월세보증금 상담센터 위원 △저서 : 명도소송 매뉴얼
