[엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사] “외국인 대상으로 영업 하려고 임대차 계약을 했어요. 하지만 코로나19로 외국인 입국제한 조치가 내려져 매출이 급감했습니다. 계약기간은 남아있지만, 도저히 영업이 되지 않아 임대인에게 해지를 통보하고 전세금을 돌려받길 원합니다. 가능한가요?”
코로나19 사태가 장기화되면서 영업이 되지 않아 마음 고생하는 상가 세입자가 수두룩하다. 점포를 폐업하려 해도 쉽게 결정하기 어렵다. 임대차 계약이 유지되고 있어 폐업해도 월세는 내야하기 때문이다.
하지만 최근. 코로나19 사태에 따른 사정변경을 이유로 임대차계약 해지를 인정한 하급심 판례가 나왔다. 여기서 말하는 사정변경이란 천재지변과 같은 상황이 일어나 자신의 의지와 상관없이 사정이 변경된 때를 말한다.
기존 판례의 태도는 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지하는 것을 거의 인정하지 않았다. 이런 점에서 이번 서울중앙지법 2020가단5261441 판례는 코로나19 사태를 격고 있는 소상공인들에게 중요한 의미를 가진다. 법률 개정 없이 사정변경에 따라 임대차계약 해지를 인정해 줬기 때문이다.
물론 판례의 상황을 코로나19 사태로 힘겨운 시간을 보내고 있는 모든 소상공인들에게 적용할 수는 없다. 고유한 상황에 맞는 판례다. 그래도 판례에 비춰 해석해 볼 수 있는 희망은 걸어볼 수 있다.
판례에서 임차인 A와 임대인 B는 임대차계약을 체결하며 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.’는 조항을 넣었다. 코로나19 사태로 매출이 90% 이상 감소하자 임차인 A는 이 조항을 근거로 임대차 계약 해지를 주장했다.
법원은 “‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당하고, 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당하므로, 위 임대차계약은 적법하게 해지되어 종료되었다”고 판단했다. 임차인의 손을 들어준 것이다.
이렇게 판단한 이유에 대해 법원은 △임차인의 점포는 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하는 점 △코로나19가 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소한 점 △임대인과 임차인 모두 코로나19 사태는 예상할 수 없었다는 점 △코로나19 사태는 임차인 A에게 책임이 없다는 점 등을 이유로 들며 “이러한 사정은 임대차계약에서 정한 ‘불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우’에 해당한다”고 했다.
재판부는 계약서 상의 조항만을 이유로 판단하지 않았다. 조항이 없어도 사정변경의 원칙에 따라 임대차 계약은 해지될 수 있다고 봤다.
재판부는 “위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해지권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것인 바, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당하므로, 위 임대차계약은 적법하게 해지되어 종료되었다”고 판단했다.
민법 제2조(신의성실)는 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다고 규정하고 있다. 이 때 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 뜻은 중대한 사정변경이 발생한 경우 해지사유가 된다는 의미다.
만약 임대차계약을 했지만, 코로나 19사태로 매출이 급감한 경우 세입자들은 어떻게 대처해야 현명할까. 세입자들은 우선 임대차계약건에서 계약을 지속할 수 없는 중대한 사정변경이 발생한 것인지에 대해 전문가의 조언을 받아 봐야 한다. 매출이 급감했다고 해 모든 임대차가 중도해지사유가 되는 것은 아니기 때문이다.
판례 사례에서와 같이 매출급감이 코로나 19사태와 긴밀한 연관성이 있어야 한다. 아울러 더 높은 승소확률을 위해 특약사항에 중도해지조항이 있는지 확인도 필요하다.
중대한 사정변경으로 인한 해지사유가 인정된다면, 계약해지를 주장하며 전세금 반환소송을 하기 이전에 먼저 전화, 문자, 카카오톡, 내용증명 등을 발송해서 임대인 측 의견을 물어볼 수 있다. 그럼에도 임대인이 임대차 보증금 중도반환에 소극적이라면 전세보증금 반환소송을 해서 승소판결을 받아 보증금을 회수할 수 있다.
◇주요약력
△제39기 사법연수원 수료 △현 법도 종합법률사무소 대표변호사 △현 부동산 전문변호사 △현 민사법 전문변호사 △현 공인중개사 △전 서울시 공익변호사단 위촉 △전 서울지방변호사회 인권위원 △전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원 △저서 : 명도소송 매뉴얼
