[엄정숙 판례 칼럼] 계약한지 10년 지나도 권리금소송 가능
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[엄정숙 판례 칼럼] 계약한지 10년 지나도 권리금소송 가능
  • 엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사
  • 승인 2021.04.23 15:32
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엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사
엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사

[엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사] “10년간 한 곳에서 영업을 하다가 이번에 그만하기로 했습니다. 권리금을 받기위해 새로운 임차인을 주선하려고 하는데, 임대인은 건물을 재건축해야 한다며 그냥 나가라고 합니다. 저는 권리금을 받을 수 없나요?”

오랜 기간 한 곳에서 영업하다가 영업을 그만하고 상가 권리금을 반환 받기 위해 새로운 임차인을 주선하려 하지만 건물주로 부터 거절당해 마음 고생하는 임차인들이 수두룩하다. 하지만 이럴 때 권리금을 주장조차 하지 않으면 소중한 권리금을 영영 받을 수 없다는 점을 명심해야 한다.

상가 권리금은 갱신요구권을 행사할 수 없는 10년이 지났더라도 보호받을 수 있다. 하지만 반드시 건물주에게 요청해야만 인정받을 수 있고, 권리금을 주장하지 않으면 인정받을 수 없다.

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 건물주는 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 규정하고 있다. 이때 권리금은 같은 법 제10조 제2항 임차인의 갱신요구권이 인정되지 않더라도 회수기회가 보호된다.

실제로 권리금분쟁에서 계약갱신요구권이 인정되지 않았지만 권리금회수기회를 보장받은 판례가 있다(대법원 2017다225312판결). 건물주 A와 세입자 B가 상가 임대차계약을 체결해 계약기간 10년이 지났다. A가 재건축을 하겠다며 건물 건물을 비워달라는 명도소송을 제기했다. B는 권리금을 침해당했다고 맞섰다.

대법원은 ‘최초임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과해 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다’며 ‘10년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다’고 판결했다. 세입자 B의 손을 들어준 것이다.

만약 10년 지난 시점에서 건물주가 재건축을 이유로 인도를 요청할 경우 세입자들은 어떻게 대처해야 현명할까.

권리금 회수를 방해하지 말라고 적극적인 의견표명을 해야 한다. 문자나 녹음파일도 증거자료로 활용될 수 있지만 내용증명으로 권리금 주선행위에 대한 입증을 하는 것이 안전하다. 그럼에도 건물주 측에서 자발적으로 상가 권리금을 인정하지 않으면 소송으로 해결해야 한다.

건물주가 명도소송을 제기하면 권리금에 대해 손해배상으로 반소를 제기하거나 명도소송과는 별개로 손해배상소송으로 대응하면 된다. 손해배상소송이란 이른바 권리금소송으로, 권리금액 만큼 손해를 입었으니 이를 배상해 달라고 청구하는 소송이다.

대법원 판례검색 사이트에 따르면 1950년대부터 권리금 소송관련 대법원 판례는 총 236건이며 이 중 법이 개정된 2015년 5월 이후 나온 판례는 51건인 것으로 조사됐다. 총 70년 기간 중 5년간 나온 판례가 5분의 1에 달하는 셈이다. 권리금 분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 법이 바뀐 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 337건인 것으로 집계됐다.

세입자는 권리금 손해배상소송에 앞서 건물주에게 전화·문자·카카오톡·내용증명 등을 발송해 신규세입자를 주선(소개)해야 한다. 단, 재건축이나 대규모수선을 이유로 해지를 요구 하는 경우 건물주는 신규임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 확실히 표시하는데, 이때는 주선이 필요하지 않다.

결론은, 10년이 지났기 때문에 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 이와 상관없이 권리금은 받을 수 있다. 따라서 건물주가 재건축·대규모수선을 이유로 신규 임차인과의 계약체결을 거절한다면 세입자는 권리금을 주장해야 한다.

◇주요약력
△제39기 사법연수원 수료 △현 법도 종합법률사무소 대표변호사 △현 부동산 전문변호사 △현 민사법 전문변호사 △현 공인중개사 △전 서울시 공익변호사단 위촉 △전 서울지방변호사회 인권위원 △전 서울시청 전·월세보증금 상담센터 위원 △저서 : 명도소송 매뉴얼



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