입주물량 홍수·미분양 물량·다주택자 매물 맞물려 혼란 예상
[매일일보 김보배 기자] 올해 부동산 시장은 각종 규제의 본격적인 시행과 금리인상, 입주폭탄 등 영향으로 ‘혼란’의 양상을 보일 전망이다.
우선 가장 큰 변화로 재건축 초과이익환수제가 6년 만에 부활한다. 재건축 추진위원회 설립이 승인된 날부터 준공 때까지 발생한 시세상승분 등 이익금을 부과율에 따라 세금으로 징수한다.
또 이달부터 부동산 규제 지역에 신(新)총부채상환비율(DTI)가 도입, 대출 조이기가 본격화된다. 주택담보대출을 받을 때 차주가 가진 모든 주택담보대출의 원리금이 DTI에 반영되므로 이미 주택을 담보로 대출받아 집을 산 다주택자들의 경우 추가 대출이 사실상 어려워진다.
아울러 1월부터 청약조정대상지역에서 거래되는 분양권은 보유 기간에 상관없이 양도세율이 ‘50%’ 적용되고 3월부터는 부동산 임대사업자에 대한 여신심사가 강화된다.
4월에는 양도소득세 중과가 시행돼 다주택자의 부담이 더욱 늘게 된다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20%의 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6~40%임을 감안하면, 3주택 이상자는 최고 60%까지 높은 세율을 적용받게 된다.
전문가들은 4월 양도세 중과 이전 다주택자들이 매물을 대거 쏟아낼 것으로 보고 있다. 더욱이 올해 역대 최대의 새 아파트 입주물량이 예고돼 지역별 양극화는 더욱 심화될 전망이다.
부동산114에 따르면 올해 전국의 아파트 입주물량은 총 43만9611가구로 전년(38만3820가구)보다 14.5%(5만5791가구) 증가한다. 집값 안정을 위해 노태우 정부가 1988년부터 시작한 주택 200만호 건설 당시보다도 많아 ‘입주폭탄’이란 평가가 나온다.
가장 많은 물량이 입주하는 곳은 경기도로, 전년보다 25.7% 늘어난 16만1992가구가 입주한다. 역시 1990년 이후 경기지역 최대 물량이다.
최근 ‘나홀로’ 강세를 보이고 있는 서울의 입주물량도 3만4703가구로 지난해보다 28.3% 증가한다.
이밖에 평창 동계올림픽 수혜를 누리고 있는 강원도에서 전년보다 180% 증가한 1만6542가구가 입주할 예정이며 전북은 129% 증가한 1만3229가구, 충북은 86% 늘어난 2만2762가구가 입주한다.
현재 미분양이 계속해서 늘고 있는 경남과 충남도 지난해와 비슷한 수준의 3만9815가구, 2만4363가구가 각각 추가로 입주할 예정이다.
부동산 업계는 입주물량이 늘어나면서 전셋값이 안정세에 접어들 것으로 보고 있다. 다만 일부 입주물량이 집중되는 곳은 전셋값이 급락해 집주인이 전세금을 빼주지 못하는 ‘역전세난’이 나타날 것이라는 우려도 나온다.
특히 매매 수요가 없는 수도권과 지방의 일부 비인기지역의 경우 일시적으로 전세와 대출금이 매매가격을 앞지르는 ‘깡통주택’과 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 자칫 전세금을 다 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 현실화할 가능성이 있다.
청약시장에도 영향을 미칠 전망이다. 국토교통부에 따르면 작년 10월 말 기준 전국의 미분양 아파트 가구 수는 총 5만5707가구로 전월 대비 2.36% 증가한 가운데 충남이 1만1309가구, 경남이 1만1257가구를 기록하는 등 각각 1만 가구를 넘어선 상태다. 이들 지역은 이미 매매·전셋값이 계속해서 하락하고 있다.
그런데도 민간 건설사들은 올해 41만가구가 넘는 새 아파트 공급을 준비 중이어서 미분양 증가 우려도 커지고 있다.
대출 규제가 대폭 강화되면서 올해 잔금 확보를 위한 입주 관리도 최대 과제로 부상하고 있다. 최근 집값 상승에 따라 실입주가 아닌 투자 목적으로 새 아파트를 분양받은 사람의 경우 대출이 막히거나 집값이 약세를 보여 준공 시점에 입주를 포기하고 분양권을 팔려는 수요자가 늘어날 수 있다.
하반기에는 모든 금융권 대출의 원리금을 합산해 대출 가능 여부를 따지는 총체적상환능력심사(DSR)이 도입될 예정이다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금 상환액을 대출 심사에 반영한다.
이와 함께 올해부터 조정대상지역, 투기과열지구에 위치한 오피스텔도 분양권 전매가 금지되고 300가구 이상 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화된다.
부동산 전문가들은 올해 아파트 시장이 금리인상과 대출 조이기, 정부의 전방위 규제 등 영향으로 수요가 위축되고 거래가 감소할 것으로 내다보고 있다.
한 부동산 업계 관계자는 “양도세 중과 시행과 함께 보유세 인상 등 추가 부동산 규제가 예고된 상황에서 다주택자들은 지방과 수도권 외곽지역의 주택을 우선적으로 처분할 가능성이 높다”며 “다주택자들을 필두로 추가 규제에 대비하기 위해 ‘똘똘한 한 채’로 집중하는 양상이 나타나고 있다”고 말했다.
