자본 능력 따라 보수적 접근…“대출 최소화로 이자부담 줄여야”
[매일일보 김보배 기자] 지난해 주택 시장 규제로 풍선효과가 작용한 수익형부동산 시장이 올해는 다소 위축될 전망이다. 오피스텔 전매제한, 임대사업자 대출 규제 등 과열된 수익형부동산 시장을 진정시키기 위한 규제책이 잇따라 시행되기 때문이다.
국토교통부에 따르면 지난해 10월까지 전국에서 거래된 상업업무용 부동산은 31만17건으로 역대 최대치를 갱신했다. 이는 전년 25만7877건 대비 20%, 2015년 24만4428건 대비 26% 각각 증가한 수치다.
이처럼 수익형 부동산이 풍선효과를 누리자 정부는 6·19 부동산 대책에 이은 8·2 부동산 대책에 오피스텔을 정조준한 규제책을 포함해 발표했다.
추가 대책 발표 이후에도 규제 시행 전 막차를 타려는 투자자들이 몰리며 수익형부동산 시장의 과열현상은 지속됐지만 올해 규제책이 본격 시행됨에 따라 투자심리는 다소 위축될 전망이다.
당장 이달부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다.
오피스텔 규제 지역으로는 서울 25개구 전지역과 경기도, 세종시, 과천, 부산 등 대부분의 핵심 지역들이 지정됐는데 이후 규제 지역은 더욱 확대될 것으로 예상된다.
또 300실 이상의 오피스텔 분양 시 인터넷 청약이 의무화되고 부동산 임대업자에 여심심사가이드라인이 적용된다.
오는 3월부터 대출 시 임대수익이자상환비율(RTI)이 적용되는데, 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출을 받을 수 있다.
더불어 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안이 입법예고돼 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 낮아질 예정이다.
국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에서 주요 변수로 꼽힌다.
전문가들은 올해 수익형부동산 투자를 염두에 둔 투자자라면 최대한 보수적으로 접근해야 한다고 조언했다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것”이라며 “더불어 투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존 보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다”고 조언했다.
김태호 알투코리아부동산투자자문 상무는 “올해는 2000년 이후 평균 공급량인 81만5000㎡를 상회하는 약 86만㎡의 오피스가 공급될 예정으로, 공실률 또한 소폭 상승할 것으로 보인다”며 “지난해 서울 오피스 공실률은 10%대를 유지했지만 올해 말에는 공실률이 11% 후반까지 상승할 가능성이 있다”고 전망했다.
그는 “임대시장에서는 임차인 우위 시장이 유지될 것”이라며 “신축 오피스 공급이 늘어난 가운데 국내외 공유 오피스 업체 사업이 활발히 진행되고 있어 올해도 강남과 도심권의 공유 오피스 공급이 늘어날 것”이라고 설명했다.
이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “지난해 정부의 부동산 대책이 주택시장에만 국한돼 상가 시장이 반사이익을 누렸다면 올해부터는 상가 시장에도 일부 규제가 적용된다”며 “대출 비중을 줄이고 시장에서 검증된 유망물건 위주로 접근하는 등 보수적인 접근이 필요하다”고 조언했다.
이어 “정부 규제에 금리인상까지 겹쳐 상반기에는 시장이 다소 잠잠해질 수 있겠으나, 시장 진입을 노리는 수요는 여전할 것”이라며 “단기적으로는 수익률이 낮거나 공실에 처한 물건을 중심으로 급매물(또는 경매물건)이 증가할 가능성이 있고, 자금이 넉넉한 사람에게 오히려 투자 적기가 될 수도 있다”고 덧붙였다.
