서울 및 서울 인접지역, 집값 상승세 지속…지방은 하향세 예상
정부 규제 집중된 주택·수익형 부동산 타격…보수적 투자 필요
[매일일보 김보배 기자] 올해 아파트 시장은 금리인상과 대출 조이기, 정부의 전방위 규제 영향으로 수요가 위축되고 거래가 감소할 전망이다.
전문가들은 매매시장은 가격 상승세가 꺾이고 매수자들의 관망세가 이어지며 ‘거래절벽’ 현상이 나타날 수 있다고 내다봤다. 분양시장은 사업성 있는 지역에만 수요자가 몰리며 양극화 현상이 심화할 것으로 예상했다.
전세시장은 입주물량이 늘면서 공급과잉 불씨가 살아나 일부 지역은 ‘역전세난’이 우려되지만, 서울은 여전히 공급이 수요에 못 미쳐 국지적으로 강세를 보일 것으로 예상했다.
또 상가·오피스텔 등 수익형 부동산 시장도 규제 영향으로 전망이 어두운 가운데, 토지시장은 정부 개발계획에 따라 관심이 증가하고 있다고 진단했다.
◆주택시장, 서울·수도권 vs 지방 격차 확대
올해 부동산 시장 전망에 대해 전문가들은 작년과 같은 집값 상승을 기대하기는 어렵다는 데에 의견을 함께 했다. 서울과 신도시 등 서울 인접 지역은 잠재 수요가 여전히 많아 하락하진 않겠지만 상승폭이 축소되고, 지방은 정부 규제의 파급 효과와 공급과잉이 맞물려 하락폭이 클 수 있다고 전문가들은 내다봤다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “올해는 전반적으로 보합세를 띠고, 서울은 강보합, 경기 등 수도권은 보합, 지방은 약보합을 보일 것으로 예상한다”며 “공급과잉 첫해라 가격 하락이 크지는 않겠지만 입주물량이 ‘홍수’ 수준이어서 물량 부담에 따른 지역별 차이가 클 것이다”고 예상했다.
이어 “금리인상에다 대출 문턱도 높아지고 세금 부담까지 가중돼 지방 비인기 지역의 아파트 거래량이 급속하게 줄어들 것”이라며 “다주택자들이 4월 양도세 중과를 피하기 위해 수도권 조정대상지역 밖에 있는 집들부터 우선 처분에 나서면 연초에 매물이 한꺼번에 나올 수 있다”고 말했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울 집값과 서울과 인접한 경기 고양·김포·남양주, 지방광역시는 상승하는 반면 나머지 지역은 하락하며 지역 양극화 현상이 심화될 것”이라며 “특히 입주물량이 크게 증가한 경기 일부지역과 경남·북에선 역전세난 가능성이 있고 공급과잉으로 단기 가격하락 가능성도 있다”고 내다봤다.
양지영 R&C연구소 소장은 “서울은 다른 지역에 비해 아파트 공급물량이 여전히 부족한 상황으로 당분간 국지적으로 상승세가 지속될 것”이라며 “그러나 다주택자 매물이 쏟아지고 금리까지 오르면 상승세가 지속되기는 힘들 것 같다”고 진단했다.
이어 “서울 이외 지역은 그동안의 공급량과 상승세에 따른 리스크가 커질 것”이라며 “거래량이 감소하는 것은 물론 가격 하락세도 지속될 가능성이 크고 특히 영남 지역의 하락세가 두드러질 것으로 보인다”고 덧붙였다.
함영진 부동산114 센터장은 “올해는 각종 규제가 본격적으로 시행되며 전체적으로는 위축될 것”이라며 “강남 재건축이나 용산구, 한강변 아파트 등은 여전히 상승세를 보이는 반면 수도권 남부 지역과 조선과 철강, 해운 등 중후장대 산업이 경제를 이끌었던 곳들은 지역경제 위축과 공급과잉 우려가 겹쳐 집값이 하락할 것으로 보인다”고 내다봤다.
◆투자 ‘유의’…실수요 목적 ‘내 집 마련’ 권고
투기수요를 차단하겠다는 정부의 의지가 확고한 만큼 전문가들은 공격적인 투자보다는 실수요 목적의 내 집 마련이 바람직하다고 입을 모았다. 투자 목적으로 접근한다면 주택경매, 재건축 분양, 꼬마빌딩 등을 눈여겨보라고 조언했다.
함영진 센터장은 “올 하반기는 조정지역의 다주택자 양도소득세 중과 본격화나 총체적상환능력심사(DSR) 도입, 금리인상, 입주물량 증가 등 시장에 부담을 줄 재료가 산적한 시기”라며 “하반기로 갈수록 거래시장이 냉각되고 가격상승 움직임이 제한될 확률이 크다”고 설명했다.
그는 “다주택자의 분양시장 진입 장벽이 높아져 실수요자의 청약 당첨 기회는 커졌으나, 1순위 요건이 까다로워지고 중도금 대출보증 한도가 줄어 자금 마련 부담은 커질 것”이라며 “예비청약자는 자신의 무주택 여부, 대출 가능 금액, 청약 1순위 요건 등을 고려해 신중히 접근해야 한다”고 조언했다.
이어 “서울 지역 정비사업 일반분양이나 수서, 과천 등 수도권 신혼희망타운 등 매력적인 입지의 아파트 분양물량을 눈여겨보라”며 “금리상승에 대한 부담과 공급물량 과잉으로 주택가격이 조정되는 지역은 경매매물이 증가할 수도 있으므로 낙찰가율이 매력적인 경매시장을 주목해도 좋다”고 덧붙였다.
권일 팀장은 “재개발 입주권에 관심을 가져볼 만하다”며 “투기과열지구로 지정된 서울에서는 조합원 입주권도 전매금지가 적용된 만큼 준공 이후까지 보고 도심 등 좋은 입지의 입주권을 선별 매입하는 것이 좋겠다”고 말했다.
양지영 소장은 “점포겸용 주택지, 그린벨트 해제 지역 주변 땅 등에 관심이 몰릴 것으로 보인다”며 “수익형 부동산은 레버리지 효과를 기대해야 하는데 대출은 어렵고 금리는 오르기 때문에 여건이 좋지 않기 때문에 소익 투자자라면 입지 등을 잘 따져보고 투자에 나서야 한다”고 조언했다.
이상우 유진투자증권 연구원은 “1기 신도시가 재건축 테마를 재료로 추가 상승할 여력이 있다”며 “지난해 인기를 끈 소규모 주택용지 등 토지 경매도 인기를 이어갈 것으로 보인다”고 말했다.
박원갑 위원은 “초과이익환수제 시행으로 재건축보다 새 아파트, 신규 분양이 오히려 인기를 끌 것 같다”며 “정부는 공공분양 15만 가구, 시세의 80% 이하 수준인 신혼부부 희망타운 7만 가구를 공급하는데, 신혼부부 희망타운과 공공분양 아파트가 ‘히트 상품’이 될 것”이라고 전망했다.
그는 “대지지분이 낮은 상태에서 임대수익만 보고 투자하는 상품의 경우 금리상승에 따른 영향을 많이 받을 것으로 보인다”며 “꼬마빌딩의 인기가 예상된다”고 덧붙였다.
