재건축 연한 연장, 송파·목동·분당 직격탄…공급부족 우려↑
[매일일보 김보배 기자] 정부가 강남 재건축 시장을 전방위적으로 압박하고 나섰다. 올해 부활한 초과이익환수제에 이어 재건축 연한 연장, 안전진단 강화 등 ‘경고 메시지’를 내보내면서 시장 전반에 걸쳐 파장이 확산되고 있다.
국토교통부는 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개·기타 5개)에 초과이익환수제 적용을 검토한 결과 조합원 1인당 평균 부담금이 3억6600만원으로 나왔다고 21일 발표했다. 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 15개 단지만 보면 조합원 1인당 부담금은 평균 4억4000만원으로, 강남권 단지 중에서 조합원당 평균 부담금이 가장 많은 곳은 8억4000만원에 달할 것으로 분석됐다.
재건축 초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 환수하는 제도다. 강남 재건축 단지의 시세차익을 사실상 봉쇄하기 위해 올해부터 부활됐다.
정부가 초과이익환수제에 따른 예상 부담금을 공개하자 재건축 조합들은 ‘미실현 이익’에 대한 과세로 위헌 소지가 크다며 강력 반발하고 있다. 또 초과이익환수제가 재개발 등 다른 개발사업에는 적용되지 않아 형평성에도 어긋난다며 법적 소송 등을 검토하고 나섰다.
정부가 꺼내든 ‘연한 연장’ 카드를 둘러싼 논란도 커지고 있다.
김현미 국토부 장관은 지난주 “안정성에 문제가 없음에도 사업 수익을 위해 자원을 낭비한다는 비판이 있다”며 “이를 감안해 구조적 안정성이나 재건축 연한 등을 재검토할 필요가 있다”고 언급했다.
정부는 2014년 9·1 부동산 대책에서 재건축 연한을 준공 후 40년에서 30년으로 수정한 바 있다. 김 장관은 재건축 연한을 다시 40년으로 늘리고 안전진단 요건도 추가로 강화할 수 있다는 메시지를 시장에 전한 것이다.
재건축 연한이 늘게 되면 재건축 기대감이 높았던 송파, 목동 등이 직격탄을 맞을 수 있다. 올림픽선수기자촌, 올림픽훼미리, 문정시영, 목동 신시가지 등 아파트가 대표적이다.
또 아직 재건축 연한이 되지는 않았지만 허용 연한까지 5년 정도 남아 기대감이 컸던 분당, 일산, 평촌 등 ‘1기 신도시’도 타격을 받을 수 있다.
재건축 시장 규제로 주택 공급부족이 심화될 것이란 우려도 제기된다.
부동산 시장 관계자는 “강남권의 유일한 주택 공급원인 재건축을 틀어막으면 공급부족이 심화될 수 있다”며 “중장기적으로는 강남의 회소가치만 높여 집값 상승을 오히려 부추길 수 있다”고 말했다.
