사업 지연·중단 등으로 발생하는 피해 고스란히 조합원에게 돌아가
[매일일보 이정윤 기자] 아파트 공동구매 개념의 ‘지역주택조합 아파트’는 지역 거주자들이 조합을 만들어 땅을 사고 직접 시공사를 선택해 아파트를 짓는 방식이다. 전세대란이 벌어지고 있는 요즘 지역주택조합에 가입하려는 서민들의 관심이 쏠리면서 이로 인한 피해도 잇따라 각별한 주의가 필요하다.
지역주택조합 아파트는 시행사 이윤, 토지 금융비, 분양 마케팅 등의 비용이 줄어들어 일반 분양가보다 저렴해 수요자들로부터 관심이 높은 것이 사실이다.
이 같은 지역주택조합 사업의 일반적인 추진절차는 조합원 자격이 있는 20명 이상이 추진위원회를 만들어 조합원을 모집하는 것에서부터 출발한다.
조합원은 건설 예정 아파트 가구 수의 절반 이상으로 구성하고, 예정된 부지 80% 이상에 달하는 ‘토지사용승낙서’를 확보해야 일단 지역주택조합 설립인가를 받을 수 있는 기본 요건이 갖춰진다.
후에 추가 조합원 모집과 건설 대지의 소유권 95% 이상 확보 등의 절차를 모두 거치면 사업계획승인을 받을 수 있고 본격적인 착공에 들어가게 된다.
국토교통부의 ‘2015년 지역주택조합 인허가 현황’을 보면 전국에서 설립인가를 받은 지역주택조합은 106곳, 6만7239가구지만, 사업계획승인을 통과한 건수는 28건, 1만9240가구에 그치고 있다. 그 가운데 착공에서 입주까지 이어질 곳이 몇 군데일지는 미지수다.
지역주택조합 사업의 피해는 조합설립인가를 받기 이전인 사업 초기 단계에 가장 많이 발생한다. 조합설립인가를 받기 전엔 조합이 지자체에 제출하는 서류가 없다 보니 행정력이 미치지 않아 다양한 불법행위를 파악할 수 조차 없고 법적인 보호장치도 아예 없기 때문이다.
이러한 이유로 조합원들을 모집하는 초기 단계에서 ‘저렴한 분양가, 시공사 확정, 토지 확보 완료, 조합원 1차 마감 임박’ 등의 과장 및 허위 광고가 수요자들을 현혹하고 있다.
또 다른 문제는 실제 사업 현장이 지역주택조합이라는 제도의 취지와는 다르게 돌아가고 있다는 점이다.
지역 주민들이 조합을 이루고 사업주체가 되어 이끌어가는 것이 기본이지만 조합원들이 전문지식이 부족한 경우가 다반사다 보니 결국 업무대행사에 사업을 맡기는 경우가 많다.
그러다 보니 주체인 조합이 업무대행사에 끌려 다니게 되는 상황이 연출되기 일쑤다. 하지만 이들은 어디까지나 업무대행사이기 때문에 사업이 늦춰지거나 중단되는 등에 따라 발생하는 피해는 결국 고스란히 조합원들의 몫으로 돌아간다.
실제로 지역주택조합 피해를 호소하는 민원이 지자체에 끊임없이 접수되고 있다.
현재 재개발이 추진 중인 부산의 한 지역에서는 동일한 사업부지에 두 지역주택조합 추진위원회가 있어 문제가 되고 있다.
A추진위와 B추진위는 각각 사업부지 72%와 50%를 확보했다고 하는데 둘의 말대로라면 100%가 넘는다. 서로 과장된 주장으로 주민들을 현혹시키고 있는 것이다.
이처럼 지역주택조합과 관련한 문제가 계속되자 부산시 건축주택과는 국토부에 이 제도의 폐지를 건의하고 시민들에게는 지역주택조합 주의사항을 발표해 각별한 주의를 당부했다.
창원에서는 아파트 건립이 불가능한 지역에서 지역주택조합 사업이 진행 돼 문제가 됐다. 결국 창원시는 추진위에 사업을 중단할 것을 요청하기에 이르렀다.
또 경기도 이천에서는 지역주택조합이 선착순으로 동·호수 지정 가능, 1차 조합원 모집 마감이 임박 등의 사실과는 다른 허위·과장 광고로 조합원 모집을 해 문제가 되기도 했다.
부동산 전문가들은 지역주택조합 피해를 줄이기 위해선 토지사용동의서 80~95%를 확보해 사업의 안정성을 갖춘 후 조합원을 모집하는 것이 바람직하다고 조언한다.
강태욱 우리은행 부동산 자문위원은 본보와의 통화에서 토지 동의율을 살펴보는 것이 근본적인 해결책이 되진 못한다고 지적했다. 때문에 전문지식이 부족한 일반인들은 지자체에 사업의 안정성이나 투명성을 확인해 볼 것을 강조했다.
그는 “지역주택조합 사업은 위험성이 상당히 크므로 단순히 토지 동의율이 아닌 사업성 판단이 중요하다”며 “초기 단계가 아닌 이미 설립인가를 받은 사업에 한해 해당 구청에 문의하여 면밀히 살펴봐야 한다”고 말했다.
이어 “물론 성공적으로 마무리 된 지역주택조합 사업도 있지만 그렇지 않은 곳도 부지기수고, 부풀려 광고하는 곳도 너무 많아 전문지식이 부족한 일반인의 경우엔 신중해야 한다”면서 “지역주택조합 보다는 일반분양을 받는 것이 피해를 줄일 수 있는 가장 안전한 방법이다”라고 덧붙였다.
