아파트 보유세를 결정하는 2023년 공동주택 공시가격이 전국 -18.61%로 역대급 하락했다.
2021년 19.05%, 2022년 17.2% 크게 상승을 하더니 2023년은 폭락이다. 2005년 공동주택 공시가격을 도입한 이후 가장 큰 폭의 하락이다.
과거 2차례 공동주택 공시가격 인하가 있었다. 글로벌 금융위기 당시 2009년 –4.6%, 빚내서 집사라고 할 정도로 침체가 깊었던 2013년 –4.1% 하락이었다.
지역별로 살펴보면 서울 –17.3%로 전국평균보다는 오히려 낮고 경기 -22.25%, 인천 -24.04%, 대구 -22.06%, 세종은 무려 –30.68%나 하락했다. 이렇게 역대급 하락이 나온 이유는 두 가지다.
먼저 정부가 2023년 보유세 부담을 2020년 수준으로 하겠단 대통령 선거 공약을 이행하기 위해 공시가격을 시세와 비슷하게 맞추는 공시가격 현실화율을 실질적으로 폐기했기 때문이다.
두 번째는 집값이 떨어졌기 때문인데 공교롭게도 공시가격 기준일은 1월1일이다. 2022년 4분기 집값 폭락은 그대로 반영이 된 반면, 2023년 1분기 반등은 반영되지 않았다. 지난 23일 발표한 공동주택 공시가격은 4월11일까지 열람 및 의견청취를 한 후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 다음달 28일 결정, 공시할 예정이다.
어떻게 됐던 큰 폭으로 떨어진 공시가격으로 인해 보유세는 2020년 대비 20%이상 감소 예정이며 건강보험료는 월평균 3.9% 감소, 국민주택채권매입액은 연간 1천억원 감소 등 국민부담은 줄어들 것으로 예상한다.
가장 중요한 보유세 부담은 조금 더 구체적으로 알아보면 공시가격 11억2000만원(시가 15억원 정도) 1가구 1주택자 기준 2023년 보유세(재산세+종부세)는 274만원으로 2022년 403만원 대비 –30.5%, 2020년 372만원 대비 -24.8% 부담이 줄어든다.
예를 들면 서울 마포 마포래미안푸르지오(이하 마래푸) 전용면적 84㎡ 1주택을 보유하고 있다면 412만원에서 252만원으로 전년 대비 –38.7% 줄어든다. 또 강남 반포 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 1주택이라면 1447만원에서 1078만원으로 –25.5% 감소한다.
마래푸+은마 2주택을 보유하고 있다면 5358만원에서 1526만원으로 -71.5% 감소하고, 마래푸+은마+고덕래미안힐스테트 3주택을 보유하고 있다면 8691만원에서 2701만원으로 –68.9% 줄어든다. 1주택보다 다주택자의 부담이 더 크게 줄어드는 것을 알 수 있다.
물론 합법적으로 살 때 취득세 내고 팔 때 양도세 내는데 매년 수천만원의 보유세를 내는 것이 타당하냐 이중과세 논란은 여전히 진행 중이다.
종합부동산세를 결정하는 공시가격 인하뿐만 아니라 공제금액(1주택 11억 -> 12억, 다주택 6억 -> 9억, 부부 12억 -> 18억원), 세율(0.6~6% -> 0.5~2.7%) 모두 세 부담을 크게 줄여주기 때문에 작년 시행령으로 60%까지 내렸던 공정시장가액비율은 다시 예전수준인 80%로 환원할 가능성이 높다.
보유세, 의료보험 등 우리 국민들의 삶에 큰 영향을 주는 공시가격이 예측이 어려울 정도로 변동 폭이 큰 것은 바람직하지 않으며 정상적인 집값 시세 변동이 아닌 정책적인 개입으로 공시가격을 인위적으로 뒤흔드는 것은 2021-2023년 3년으로 끝났으면 좋겠다.
보유세 부담 때문에 집을 팔려는 매도자나 집 사기를 망설이던 매수자들은 용기를 내기에 충분하다. 다만 금리, 집값 그리고 경제 불확실성이 여전한 상태에서 공동주택 공시가격 하락으로 부동산시장 흐름 자체를 바꾸지는 못할 것 같다.
