[매일일보 나광국 기자] 정부가 연이어 규제 완화책을 발표하면서 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에 해빙 기대감이 번지고 있다. 올해 첫 규제 완화로는 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 전국 모든 지역을 규제지역에서 풀면서 청약, 전매제한, 대출, 세제 등 집을 사고파는 문턱이 크게 낮아졌다. 하지만 여전히 실제 거래로 이어지기까지는 시간이 필요해 보인다. 바로 높은 금리 때문이다.
지난해부터 하락기에 접어든 부동산 시장에선 “금리가 다했다”는 말이 많이 들렸다. 정부가 다주택자에 대한 규제를 대거 완화했지만 지금은 어떤 부동산 정책이 발표돼도 거래 활성화와 집값 하락을 막기 어려운 상태다. 그래서 벌써부터 추가적인 규제 완화책이 필요하다는 목소리가 나온다. 그 중에 토지거래허가구역 해제와 총부재원리금상환비율(DSR) 완화가 거론된다.
토지거래허가구역은 신도시·택지지구 등 공공사업 추진 지역이나 개발 예정지 및 투기 우려 지역에 정부 또는 지방자치단체가 지정한다. 현재 서울에서는 개발 예정지인 청담·삼성·잠실·대치 일대와 정비사업 단지가 많은 압구정·여의도·목동·성수가 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 이런 경우 실거주가 아니면 주택 매수가 허용되지 않기 때문에 ‘갭투자’는 불가능하다.
토지거래허가구역내에서는 거래 규제 효과로 그동안 타지역보다 집값이 덜 올랐고, 최근 금리 인상 여파로 집값 하락이 가속화하며 거래 부진은 더 심화되고 있다는 평가가 나오는 것이 사실이다. 실제로 해당 지역 주민들의 경우 토지거래허가구역 해제를 거세게 요구하고 있다.
현재 서울시는 지정 기한까지 토지거래허가구역을 유지하고 해제 여부를 기한 만료 이후 결정하겠단 입장이다. 이 지역들이 호재 지역인 만큼 섣불리 해제했다가 시장이 불안해질까 우려해서다. 전문가들도 토지거래허가구역이 사실상 재건축 투기를 막을 수 있는 유일한 수단이라는데 공감대를 형성하고 있다. 거래활성화를 위해서 굳이 투기세력을 자극시킬 이유가 없다.
여기에 정부의 규제완화 정책이 효과를 보기 위해선 DSR규제도 완화해야 한다는 주장도 나온다. DSR규제가 적용되면 소득에 따라 대출 한도가 줄어들기 때문에 주택 구매에 영향을 주기 때문이다. 예를 들어 규제가 해제된 지역에서 9억원 아파트를 살려고 할 때 주택담보대출비율(LTV)은 70%까지 늘었지만, DSR 규제가 적용되면 한도가 6억원에서 3억원까지 줄어든다.
DSR규제를 풀자니 가게부채가 걱정된다. LTV에 DSR까지 완화되면 갚을 수 있는 정도로 돈을 빌리는 것이 아니라 그 이상으로 대출할 경우가 늘어나기 때문이다. 여기에 계속 오르는 금리로 전세살이도 포기하고 월세로 전환하는 상황에서 DSR 규제를 완화하면 지금 당장 다주택자들의 집을 무주택자나 혹은 서민들에게 이자 폭탄과 함께 전가하는 상황이 될 수 있다.
정부 정책에 근거는 항상 존재한다. 문제는 타이밍이다. 지금이 금리상승, 장기 경기하락기임을 고려해 부동산 정상화에 나서야 한다. 규제 완화로 시장에 숨통이 트이겠지만 대부분의 전문가들은 결국 금리가 시장을 움직인다 말한다. 몇 년간 올랐던 집값 거품이 더 빠지고 미국의 금리 인상 기조가 멈췄을 때 우리 정부가 어떤 대응책을 꺼낼지 그 고민을 할 타이밍이다.
