[매일일보 김민성 기자] 최근 건설업계는 건축 자재값 상승과 더불어 금리 인상 등의 다양한 이슈로 인해 분양가 상승에 대한 우려가 더욱더 높아 지고 있다.
대한건설단체총연합회의 자료에 따르면 1톤당 시멘트 가격은 지난해 6만2000원이었으나 올해 4월기준 9만800원으로 단기간에 46.5%나 상승했다.
철근도 지난해 초 1톤당 69만원에서 올해 5월 72.3%가 뛴 119만원으로 상승했다.
이에 건설업계에서도 공사비 증액은 막을수 없다는 의견들이 주된 목소리이다.
2020년부터 시행해 왔던 분양가 상한제 개편안 역시 이 같은 현실이 반영될 수밖에 없다. 기본형 건축비 산정에 자재비 급등분이 적기 반영되도록 비정기적 조정 기준을 개선하고 기본형 건축비도 최근 1.53% 상향 조정했다.
이와더불어 금리 인상역시 내 집 마련의 걸림돌이 될 수밖에 없다. 지난해 8월을 시작으로 한국은행이 기준금리를 0.25%p씩 총 다섯 차례 인상하고, 지난 13일에는 사상 처음으로 빅스텝(기준금리 0.5%p 인상)까지 단행해 원리금 상환 부담이 커졌다. 7월 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제까지 더해지게되면 주택을 사려는 수요자 입장에서는 말그대로 큰 부담을 안을 수 밖에 없다.
전문가들은 이에따라 올해 분양 시장은 크게 침체 될 수밖에 없다고 평가한다.
청약홈에 따르면 올 상반기 청약불패로 평가받던 서울의 분양 단지는 10개, 1247가구 규모로 총 3만7206건의 청약 통장이 사용돼 29.84대 1의 평균 경쟁률을 보였다. 이는 전년 동기간(10개 단지, 1069가구, 청약자수 13만4248명)의 125.58대 1 대비 4분의 1 수준이다.
지난달 말 기준 서울의 주택청약종합저축 가입자 수도 총 625만1306명으로 전월(625만5424명) 대비 4118명이 줄어 지난해 12월 이후 반 년 만의 감소세를 나타냈다.
이런 상황이다보니 주택을 소유하려는 실수요층 입장에서는 사면초가라는 말도 나오고있다. 내집마련을위해 신규아파트를 분양 받기에는 분양가나 금리가 모두 올랐고 신축을 포기하고 매매거래를 하기에도 가격이 만만치 않은 것이다.
이에 다수의 부동산 전문가들은 주택법 개정으로인해 예전보다 훨씬 안전해진 지역주택조합이 대안이 될 수 있다고 조언한다. 몇 가지 포인트만 잘 체크해본다면 일반분양보다 더 합리적인금액으로 신축 아파트를 마련할수 있다. 내집마련에 큰돈을 쓸 수 없는 젊은 수요층 입장에서는 신규분양이나 매매아파트에 비해 자금 부담이 적고 청약가점이 낮은 수요층에게도 청약통장없이 내집마련이 가능하다보니 유리할 수 있다.
또한 지역주택조합아파트는 분양받음과 동시에 중도금대출이 발생하는 것이 아니고 착공일이 조합가입일 이후 2~3년후에 이루어지는것이기 때문에 현재의 대출금리와는 무관하다. 향후 착공일에 맞춰 금리가 낮아진다면 대출이자면에서도 이득을 볼 수 있기 때문에 실수요자들과 더불어 투자자들의 이목도 집중되고 있다.
지난 2017년과 2020년에 걸친 두번의 주택법 개정으로 인해 지역주택조합사업을하려면 사업지 지주들에게 50%이상의 토지사용승낙서를 받고 관할관청에서 사업계획을 검토하여 신고필증을 취득하여야지만 사업을 시작할 수 있다.
또한 그동안 지역주택사업의 고질적인 문제였던 사업지연을 방지 하기 위해 설립인가 요건을 강화하여 신고필증 취득시점으로부터 2년이내 설립인가를 받지 못하면 총회를 통하여 해산여부를 결정할 수 있도록 하였다.
총회를 통하여 해산 결정이 나게 되면 조합원은 조합에 납부한 금액을 환불받을 수 있는 법적인 절차를 마련했다.
설립인가와 더불어 해당 사업지를 아파트를 지을 수 있는 땅으로 용도변경하기위해 주민들의 동의를얻어 지구단위계획을 접수해 사업진행을 앞당기기 위해선 지구단위계획 접수 역시 빨리 이뤄져야 한다.
조합원 모집 요건과 토지매입/토지사용승낙서 요건을 맞춰 설립인가를 받는다고 하여도 지구단위계획접수가 늦어지는 경우에도 역시 사업진행이 지연될 수밖에 없기 때문에 이 또한 체크 해야만 한다.
지역주택조합은 시공 예정사 또한 중요하다. 지역주택조합 사업 경험이 풍부하고 인지도가 높은 건설사가 참여한 현장은 더 빨리 진행될 가능성이 높다. 건설사도 자신들의 브랜드 이미지 때문에 이것저것 따져보고 성공 가능성을 종합적으로 판단한 뒤 참여를 결정하기 때문이다.
입지도 중요하다. 빠른 조합원 모집을 위해서는 교통,상권,교육 등 수요자들의 요구를 충족하는 입지인지 잘 따져봐야한다.
오늘날의 아파트는 단순히 주거의 개념이 아니라 집값 상승에 의한 투자 개념이 더 강하다. 하지만 높아진 분양가와 금리 그리고 높은 청약가점 요구로 인해 신규분양아파트는 투자자들의 선택을 받기가 쉽지않다. 이에 합리적인 금액과 청약 통장 없이도 아파트를 장만할 수 있는 지역주택조합이 아파트 투자의 새로운 대안이 될 수도 있다.
이에 개선된 주택법에따라 안정성이 높아진 신규 지역주택조합아파트 현장들을 요목조목 따져보고 잘 고른다면 내집마련의 기회와 더불어 아파트 투자 역시 성공 할 수도 있다.
인천=김민성 기자 kmmmm112@naver.com
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