‘성남시 대장동 개발’ 관련 논란이 다시 불거진 지 3개월여가 지났다. 그동안 얼마 되지 않는 자본금으로 수천억원에 달하는 막대한 이익을 취한 자산관리회사 관계자들은 수사 대상이 되었고 조만간 사업과정에서 불법이 있었는지에 대한 판단은 법원에서 심판할 것으로 보인다.
온 나라를 들썩이게 했던 국민의 공분도 서서히 사그라지는 분위기다. 그러나 우리의 뇌리에서 이렇게 쉽게 잊혀가서는 안 된다. 도시개발은 앞으로도 끊임없이 이루어지기 때문이다. 현행 제도를 제대로 보완하지 않으면 언제든 비슷한 상황이 연출될 수 있다.
외국의 도시개발은 어떤 모습인지 살펴보자 먼저 미국은 민간개발업자가 사업을 주도하고 개발이익도 모두 민간에게 귀속된다. 대신 민간에서 프로젝트금융투자회사(Project Financing Vehicle)를 설립해 대규모 도시개발 사업을 진행하려면 설립 요건이 까다로운 편이다.
영국이나 독일의 경우에는 주로 공공이 주도하고 민간은 소극적으로 참여한다. 프랑스의 신도시는 주로 공공이 주도하고 기성시가지는 토지소유자 조합 등 민간이 담당한다. 민간 사업자에게는 정부에서 각종 자금지원, 세제 혜택 등 지원이 이루어진다.
일본에선 공공이나 토지소유자 조합이 주체가 되어 시행하고 택지개발사업자도 경쟁적으로 사업에 참여하고 있다. 특히 대형 디벨로퍼가 있는 일본은 부동산을 개발하면 분양보다는 보유하면서 운영관리까지 담당하는 사업체계를 갖추고 있다.
일본의 대표적 도시재생 프로젝트인 도쿄 미드타운은 대형 디벨로퍼가 사업을 주관하고 투자자 모집, 사업 계획, 시공, 준공 이후 매니지먼트까지 진행하는 시스템으로 사업을 시행하고 있다.
외국사례를 살펴보다 보면 시사하는 바가 크다. 공공의 역할도 중요하지만, 민간의 참여가 활발하게 이루어지고 있으며 정부가 민간의 참여를 유도하기 위해 각종 금융지원, 세제지원 등의 혜택을 제공하고 있다는 점이다.
또 민간개발업자에게는 사업이윤을 보장하고 필요할 때에는 도시계획에 따라 개발하는 것이 아니라 지방자치단체와 협의해 독창적인 도시개발도 가능하도록 하고 있다.
토지는 부증성을 가진 자원이다. 공공성을 띠고 있는 만큼 민간업체가 개발이익을 과도하게 가져가지 않도록 할 필요가 있다. 더 나아가 도시개발사업에 대한 지원·지휘·감독 기능을 강화하고 수익을 공정하게 배분되어야 한다.
특히 수용을 통한 도시개발이 정당성을 확보하기 위해서는 필수 전제조건이다. 다만 민간의 참여가 위축되지 않게 해야 한다. 민간과 지자체에 대한 과도한 규제가 민간 수익률 악화와 지자체 자율성 저해로 이어져 사업의 경직성을 높이는 부작용을 초래할 수 있다.
지방자치단체 사업은 어느 정도 지자체의 자율성을 보장해 줄 필요가 있다. 물론 이를 위해선 명확한 법적 기준을 마련한다. 이에 따라 지자체가 권한을 갖고 책임감 있게 할 수 있도록 정부가 유도해야 할 것이다.
