바닥 쳤던 상가 투자 수익률도 서서히 회복세 진입
‘위드 코로나’에 훈풍…기대감 만큼 우려 목소리도
[매일일보 성동규 기자] 아파트를 비롯한 주택으로 향해 있던 투자의 흐름이 바뀌고 있다. 상대적으로 규제가 덜한 상가가 대체투자처로 주목받고 있는 것. 최근 단계적 일상회복 1단계 시행됨에 따라 이와 같은 분위기는 더욱 고조될 것이라는 전망에 힘이 실린다.
3일 KB경영연구소에 따르면 국토교통부 실거래 자료를 분석한 결과 올 상반기 전국 상가 거래량은 약 4만500건으로 지난해 같은 기간보다 1만1000건 늘었다. 상반기 기준 전국 상가 거래량은 2015년 4만1300건을 기록한 이후 줄곧 감소세를 보였다.
2016년 3만8800건, 2017년 3만8300건, 2018년 3만1900건이던 거래량은 2019년과 2020년에는 각각 2만7900건, 2만9500건을 기록하며 2만 건대로 떨어졌다. 그러다 올해 상반기 다시 4만 건대로 올라섰다.
특히 수도권 지역 상가 거래는 지난해 1만6600건에서 올해 2만3400건으로 6800건 증가했다. 전체 상가 거래에서 수도권이 차지하는 비중도 56.3%에서 57.9%로 1.6%포인트 증가했다.
유형별로는 집합상가가 2만7500건, 일반상가가 1만3000건으로 지난해와 비교해 각각 38.5%, 34.9% 늘었다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 지난해 바닥을 찍었던 수익률도 회복세를 보이고 있다.
올해 2분기 전국 집합상가 투자 수익률은 1.78%를 기록해 지난 1분기(1.38%)보다 0.4%포인트(P) 올랐다. 지난해 3분기(1.15%)보다는 0.63%P 높은 수준이다. 코로나 사태 이전이던 2018년 2분기(1.84%)와 비슷한 수준이다.
이런 상황에서 이달 1일 단계적 일상회복 1단계 시행으로 전보다 방역방침이 대폭 완화되면서 상가의 인기는 더욱 높아질 가능성이 크다. 다만 옥석을 가려 투자에 나서야 한다는 우려의 목소리도 높다.
내년 1월 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 범위가 확대되면서 투자수요가 감소할 수 있는 데다 3월 종료될 예정인 자영업자·소상공인 등의 대출만기 연장과 원리금 상환유예 조치로 상가시장이 급격히 냉각될 수 있어서다.
중장기적인 악재도 있다. 서울연구원이 공개한 보고서를 보면 서울에 필요한 상가 면적이 2020년 218만550㎡에서 2045년 64만7290㎡로 약 30% 감소할 것으로 내다봤다. 온라인 소비 규모가 증가와 인구 감소를 근거로 들었다.
서울 인구는 2020년 기준 950만명에서 2045년 900만명가량으로 감소할 것으로 추정된다. 이는 그나마 ‘가장 낙관적인’ 가정을 적용한 수치다. ‘가장 비관적인’ 가정을 적용하면 2045년 인구는 800만명에도 미치지 못한다.
반대로 상가 공급량은 오히려 늘어나는 추세다. 상가 재고량은 2000년 5000만㎡에서 2020년 8000만㎡까지 60%가량 늘었다. 2000년대 중반까지 빠르게 증가하다가 2010년 이후 더뎌지기는 했으나 증가세는 지속되고 있다.
2015~2019년 매년 80만㎡ 이상이 신축건물을 통해 공급됐으며 같은 기간 사라진 상가를 고려해도 매년 30만㎡가 넘는 상가가 새로 생겼다. 상권이 쇠퇴하는 지역이 있는가 하면 새롭게 뜨는 지역도 있기 때문. 현재 상권이 좋다고 해도 미래를 담보하지는 않는 셈이다.
업계 한 전문가는 “한 번 쇠퇴기에 접어든 상권은 사실상 되살아나기 어렵다”면서 “이렇게 되면 수익은커녕 손해를 볼 수 있다. 그렇다고 쉽게 팔 수 있는 것도 아니다. 상가투자는 주택보다 훨씬 신중하게 접근해야 한다”고 조언했다.
