수요억제·공급확대 총동원 했지만 집값 안정은 요원
[매일일보 이재빈 기자] 올해 부동산시장은 그야말로 정부 대책의 홍수를 겪었다. 2·20 대책을 비롯해 6·17, 7·10 대책 등이 수요 억제와 다주택자 중과세를 이끌었고 5·6, 8·4, 11·19 등 굵직한 공급주택도 이어졌다. 지난달과 이번달에는 조정대상지역이 추가 지정되는 등 부동산 대책이 발표된 달이 그렇지 않은 달보다 많은 한 해였다.
28일 업계에 따르면 정부는 올해 굵직한 부동산 대책만 7차례에 걸쳐 발표했다. 시작은 2·20 대책이었다. 정부는 지난 2월 2·20 대책을 발표하면서 수원 영통·권선·장안구와 안양 만안구, 의왕을 조정대상지역으로 지정했다. 당시 집값이 급등하던 수용성(수원·용인·성남) 지역을 정밀타격하는 규제였다. 이와 함께 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV) 규제도 강화했다. 기존에는 조정대상지역 내 주택 매수 시 60%를 적용받았지만 2·20 대책을 통해 9억원 이하분은 50%, 초과분은 30%로 대출을 옥죄었다. 자금조달계획서 의무도 확대하면서 수요를 최대한 억제했다.
하지만 집값은 쉬이 잡히지 않았다. 특히 업계에서는 정부가 공급 확대는 전혀 고려하지 않고 수요만 옥죄고 있어 집값이 다시 급등할 것이라는 관측이 계속해서 제기됐다. 결국 정부는 지난 5월 5·6 공급대책을 발표하고 서울 용산구 정비창 부지에 8000가구 등 서울에 7만 가구를 추가 공급하겠다고 밝혔다. 공공재개발과 유휴부지 활용 등 거의 모든 수단을 동원한 대규모 공급대책이었다. 하지만 주택 공급 대상지가 된 서울 노원구 태릉골프장과 마포구 서부면허시험장, DMC 미매각 부지 등의 인근 주민이 반발하면서 사업 추진에 빨간불이 들어온 상태다.
6월에는 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 지정하고 경기 성남 수정구와 수원, 안양 등을 비롯해 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구 등을 투기과열지구로 추가 지정하는 6·17 대책이 단행됐다. 투기과열지구로 지정되면 2주택 이상 보유자는 신규 주택담보대출이 전면 금지되고 LTV도 9억원 이하는 40%, 초과 20%, 15억원 초과 0%로 제한되는 등 가수요 대부분이 차단된다. 이외에도 토지거래허가구역을 지정하고 주택담보대출 시 실거주 요건을 강화했다. 재건축 단지 2년 이상 실거주 규제도 이 때 발표됐다.
바로 다음 달인 7월에는 7·10 대책이 연이어 발표됐다. 다주택자의 종합부동산세 세율을 인상하고 1년 미만 단기보유 주택의 양도세를 기존 40~50%에서 70%로 인상하는 내용이다. 취득세도 2주택은 8%, 3주택 이상과 법인은 12%로 올리면서 전방위 세금 압박을 가했다.
두 부동산 대책이 연달아 발표되자 시장은 반발했다. LTV와 취득세 등을 소급적용했다는 반발이었다. 두 대책에 대한 헌법소원도 제기되는 등 갈등은 여전히 현재진행형이다.
8월에는 13만2000가구+α를 공급한다는 청사진을 제시한 8·4대책이 연이어 제시됐다. 5·6 공급대책에서 제시됐던 공공재개발과 더불어 공공재건축도 5만 가구를 목표로 발표됐다. 하지만 공공재건축은 사전컨설팅에 참여했던 주요 단지가 컨설팅 철회를 요구하는 등 난관에 봉착한 상황이다. 일각에서는 공공재건축 인센티브가 미미한 수준이라 정부가 목표로 했던 5만 가구는 고사하고 5000가구도 공급하기 힘들 것이라는 지적도 나온다.
지난달 19일에는 전세대책이 발표됐다. 매매 수요가 위축되면서 전셋값이 급등하자 정부 주도로 대량의 임대주택을 공급하겠다는 계획이었다. 하지만 시장이 원하는 아파트 물량보다는 상가·호텔을 개조한 소규모 주택이나 빌라 위주라는 지적이 잇따랐다. 공공임대주택의 질에 대한 지적이 이어지자 정부는 일부 공공임대 주택을 공개하며 논란을 잠재우려고 시도했다. 그럼에도 시장이 원하는 최소면적인 전용면적 59㎡ 이하 소형주택만 공개되며 오히려 역풍을 맞는 촌극이 빚어졌다.
같은날 경기 김포와 대구 수성구, 부산 해운대·수영·동래·남·연제구를 조정대상지역 추가 지정도 시행됐다. 지난 17일에는 창원 의창을 투기과열지구로, 파주 등 전국 36곳을 조정대상지역으로 지정했다. 풍선효과가 계속되자 수도권은 물론 광역시 대부분도 조정대상지역으로 묶은 셈이다. 하지만 여전히 주요 광역시 자치구 일부가 비규제지역으로 남아있어 풍선효과는 계속될 전망이다.
