“외지인 거래 1%p 오를 때마다 서울 집값 0.12%p 오른다”
[매일일보 이재빈 기자] 외지인의 서울·수도권 아파트 거래가 집값 상승 요인으로 작용했다는 분석이 나왔다. 외지인의 아파트 거래가 2013년 이후 증가추세를 보여 왔는데 이 추세가 아파트 가격 상승으로 귀결됐다는 분석이다.
황관석 국토연구원 부연구위원은 22일 국토연구원 워킹페이퍼에 투고한 ‘외지인 주택거래가 주택가격에 미치는 영향 분석’에서 이같이 진단하고 집값 상승기엔 외지인의 투기적 수요를 차단해야 한다고 제언했다.
황 부연구위원이 2006년 이후부터 지난해까지 주택매매거래 통계를 분석한 결과, 전체 아파트 거래 중 외지인 거래의 비중은 수도권과 서울에서 2013년 이후 증가추세를 보였다. 외진인 거래의 기준은 동일 시·도 또는 시·군·구 외 지역 거주자가 주택을 구입한 경우로 규정했다.
시·도 외로부터의 외지인 아파트 매입 비중은 수도권에서는 2013년 18.9%에서 지난해 23.0%로 4.1%포인트 높아졌고 서울은 같은 기간 15.6%에서 21.9%로 6.3%포인트 상승했다.
시·군·구 외로부터의 외지인 아파트 거래 비중은 수도권에서 2013년 40.5%에서 작년 49.2%로 8.7%포인트 올랐으며 서울은 같은 기간 41.9%에서 56.3%로 14.4%포인트 높아졌다.
황 부연구위원은 “수도권과 서울의 외지인 아파트 거래 비중은 매매가격 변동률에 통계적으로 유의한 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다”며 “수도권과 서울의 경우 외지인 아파트매매거래 비중과 아파트매매가격변동률과의 상관계수가 전국보다 높았다”고 설명했다. 외지인 거래 비중이 늘어나면 아파트값이 상승하는 효과가 있다는 것이다. 특히 2018년의 경우 수도권 시군구별로 외지인의 아파트매매거래 비중과 아파트매매가격변동률이 강한 상관관계를 보였다고 황 부연구위원은 덧붙였다.
연구 결과 외지인 거래 비중이 1%포인트 오를 때 아파트 매매가격 변동률은 수도권은 0.08%포인트, 서울은 0.12%포인트 각각 상승하는 효과가 있는 것으로 파악됐다.
2016년 이후 가격상승폭보다 외지인 거래 비중의 증가폭이 확대된 것에 대해서는 전세를 끼고 주택을 구입하는 비율이 높은 것으로 분석됐다. 주택담보대출 규제로 동일 시군구 내 실수요는 감소했지만 전세를 끼고 주택을 구입하는 ‘갭투자’가 증가했다는 분석이다. 정부는 2017년 8·2대책 등을 시작으로 수차례 부동산 대책을 통해 주택담보대출 규제를 강화한 바 있다.
황 부연구위원은 “주택시장 확장 국면에서는 외지인의 투자수요 증가로 주택가격 변동성이 확대될 수 있는 만큼, 시장불안 지역을 중심으로 외지인의 단기 투기수요를 억제하는 방안이 필요하다”고 제안했다.
그는 이어 ““규제지역에서 전세를 안고 주택을 구입하는 갭투자의 경우 주택담보대출 규제의 실효성을 약화시키는 요인으로 작용하고 있다”며 “는 전세를 안고 주택을 구입하는 수요를 억제하기 위한 규제로 양도소득세 강화가 효과적”이라고 강조했다.
다만 분석 과정에서 실수요와 투자수요를 엄밀히 구분하지 못한 것은 연구의 한계라고 언급했다.
