중장기적 관점에서 공공 전세 주택 공급 필요해
맷값·전셋값 연동… 종합적인 대책 내놔야 효과 커
[매일일보 성동규 기자] 정부가 최근 전세난을 타개하기 위해 공공임대주택 공급을 핵심으로 하는 대책을 발표했다. 전문가들은 임대차 시장에서 공공의 역할이 커지고 중산층 임대주택을 통해 이미지가 개선되는 등 긍정적인 측면이 있다고 평했다.
그러나 이 같은 대책에는 분명한 한계가 있다고 지적을 덧붙였다. 집값을 안정시켜 전셋값 인상을 억제하는 선순환 구조를 정착시키고 신규계약 때에도 전월세상한제를 적용하는 등 병행해야 대책이 많다는 분석이다.
◆ 표준임대료·신규 전월세상한제 도입 시급
사실상 전세난은 어제오늘의 일이 아니다. 전세 재계약이 활발히 이뤄지는 해에는 어김없이 나타나는 만성적인 현상이다. 문제는 2009년부터 현재까지 이어져 오고 있는 저금리 기조에 수급불균형이 지속해서 심화하고 있다는 점이다.
집주인들은 보증금을 받아서 딱히 돈을 굴릴 곳이 없어 전세보다 수익성이 좋은 월세를 선호한다. 세입자들은 반대다. 월세는 ‘사라지는 돈’이기 때문이다. 월세와 달리 전세는 ‘남는 돈’이어서 내 집 마련을 위한 종잣돈 구실을 한다는 인식이 강하다.
전세 대출 이자가 낮아 가파르게 치솟는 전셋값을 어느 정도 감당할 수 있기도 하다. 구조적으로 전셋값 하락이 불가능한 셈이다. 이에 따라 정부는 민간을 대신해 저렴한 ‘공공 전세’ 주택을 공급하기로 했다.
이와 같은 계획은 단기에 효과를 거두기 어렵다. 공공이 민간의 역할을 대체하려면 적어도 십수 년이 소요될 거라는 게 지배적인 의견이다. 대다수 전세수요는 아파트를 원함에도 정부는 다세대·다가구를 공급할 예정이다.
수요자들의 기대를 충족할 질 좋은 공공 전세 아파트를 공급하기 위해선 건설 기간에만 평균 30개월이 걸리는 것으로 알려졌다. 더욱이 서울의 경우 애초 아파트를 지을 수 있는 부지가 많지 않아 공급 물량이 제한될 수밖에 없다.
매입임대주택을 적극적으로 활용하려 해도 예산이 걸림돌이다. 매입 단가를 6억원으로 올리긴 했으나 최근 몇 년간 집값 급등으로 저가 아파트가 빠르게 자취를 감추면서 매물 확보가 쉽지 않다. 결국, 오랜 기간 공공 전세 주택 공급과 함께 기존 민간임대주택을 활용해야 한다.
상황이 이렇다 보니 전월세 신고제, 표준임대료를 신속히 도입해야 한다는 주장이 제기됐다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 “신규 계약자들은 전월세상한제를 적용받지 못해 전셋값 급등에 따르는 고통을 겪고 있다”고 짚었다.
한 교수는 “계약갱신으로 5% 이내로 인상 혜택을 받은 세입자도 2년 뒤에는 전셋값의 폭발적인 증가로 피해를 볼 수 있다”면서 “전월세 신고제와 표준임대료 시행해 적정한 시세 기준을 만들어 전월세상한제를 신규계약 때에도 적용해야 한다”고 강조했다.
◆ 집값 안정돼야 전셋값 급등세 진정
다만 당장 두 제도가 도입된다고 해도 표준임대료는 공시가격과 각종 세금, 물가, 금리 등을 고려해 정해지다 보니 전셋값 안정을 담보할 수 없다. 집값이 지속해서 오르면 상한 폭이 덩달아 높아지는 형태인 탓이다.
매맷값과 전셋값은 애초에 유의미한 상관관계를 보인다. 한국감정원이 전세 실거래가 통계를 집계한 2014년 1월부터 올해 7월까지 추이를 살펴보면 매맷값이 큰 폭으로 상승할 때마다 전셋값도 따라 움직였다.
이는 다시 매맷값을 자극하는 악순환이 반복된다. 전세난에 지친 세입자들이 최근 들어 서울 인근으로 대거 이동하면서 김포와 파주 집값을 끌어 올리는 현상이 나타난 주요 원인이 바로 여기에 있다.
실제로 한국감정원에 따르면 이달 셋째 주 김포 아파트값은 전주보다 2.73%나 뛰어올랐다. 이는 전국에서 가장 큰 상승률이다. 파주 역시 0.78%를 기록, 경기 아파트값 평균 상승률(0.23%)을 약 3배 웃돌았다.
이번 전세 대책 발표와 함께 김포가 조정대상지역으로 묶이게 된 만큼 투기 수요가 수도권 유일의 비규제 지역인 파주로 몰려들거나 서울로 재유입될 가능성이 있다. 선제적인 조처가 없으면 전세와 매매 ‘두 마리 토끼’를 놓칠 수 있는 형국이다.
최은영 한국도시연구소 소장은 “집값 안정이 곧 전세 안정의 전제 조건”이라며 “모든 문제를 해결할 수 있는 완벽한 대책은 없다. 부작용이 우려되는 부분을 면밀히 검토해 보완하고 추가대책을 마련해야 한다”고 강조했다.
