전세난 핵심인 아파트 공급 부족…공공부문에 치우쳐
전문가 “전세난 해결 미지수…수요와 공급 괴리” 지적
[매일일보 최은서 기자] 정부가 공공임대주택 확대·조기공급을 골자로 한 24번째 대책을 발표했다. 전세난을 잡겠다고 한달 가까히 준비해 내놓은 것으로, 가능한 모든 방안을 다 긁어모은 사실상 ‘영끌’ 수준의 공공임대 공급 방안이다. 정부는 이번 대책으로 향후 2년간의 공급물량 부족현상이 해소될 것이라고 장담했지만, 시장에선 반신반의 하는 모습이다. 양질의 주택을 단기간에 많이 공급하겠다는 목표 자체가 ‘넌센스’라는 비판도 나온다.
19일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 ‘서민·중산층 주거안정 지원 방안’을 발표하고 향후 2년간 수도권 7만1400가구, 서울 3만5300가구 등 전국 총 11만4100가구 규모의 공공임대를 공급한다고 밝혔다. 공급방식은 공공임대 공실 활용, 공공 전세 주택, 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등이다.
이를 두고 전문가들은 이번 대책이 전세난 해결에 도움이 될지 미지수라는 입장이다. 우선 전문가들은 이번 전세대책에 있어 민간의 역할이 사실상 부재하다는 점을 지적한다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “정부가 전세시장 불안 원인으로 저금리, 임대차 3법, 가구 분화 등을 꼽아놓고도 전혀 다른 방향을 대책을 내놓아 원인과 대책이 따로 놀고 있는 셈”이라며 “전세난은 민간 영역의 문제로 민간임대차시장 활성화를 이끌어내는게 중요한데, 이번 대책은 공공부문에만 치우쳐져 있다”고 꼬집었다.
물량 부분에 있어서도 현 수도권 전세난을 촉발한 서울 전세시장 불안을 해소하는데는 제한적일 것이란 의견도 나왔다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “서울 전세시장 유통물량이 부족해 서울에서 시작된 전세난이 경기·인천까지 확대된 양상을 보인 것”이라라며 “내년 상반기까지 서울 공급물량은 약 9000가구인데 이 중 공공임대 공실 활용 물량(4900가구)은 일부 대기 수요가 꽤 있을 것으로 보이고, 공공전세주택과 신축매입약정을 통한 신규 공급 물량이 4000가구에 그쳐 서울 공급 물량이 충분한지에 대한 우려가 있다”고 지적했다.
수요자가 가장 원하는 주택유형인 아파트는 공실인 공공임대 아파트 리모델링 뿐이라는 지적도 잇따른다. 송승현 도시와경제 대표는 “전세시장 불안과 수도권 주택 매수는 아파트시장에서 나타나고 있는 만큼, 전세공급이 수요가 원하는 주택유형으로 공급되지 않는다면 전세가격을 안정시키는 데는 한계가 있을 것”이라며 “매입 임대나 비주택 공실을 리모델링해 주거용으로 전환한 뒤 공급하는 것은 누적된 수요자가 요구하는 주택과 생각의 차이가 있다”고 말했다.
미분양 주택이나 기존 주택 등을 사들이는 매입형 임대주택도 실효성에 의문이 따라붙긴 마찬가지다. 이은형 대한건설정책연구원 연구원은 “매입임대는 한계가 명확해 임시처방으로 봐야 한다”며 “앞으로 새로 짓는 건물이 아니라면 시장에 있는 주택의 총량은 동일하니 전세물량을 늘리는 효과는 미미하다”고 일축했다.
상가, 오피스, 숙박시설 등 비주택 공실을 리모델링해 주거용으로 전환하는 것에도 효과가 크지 않을 것이란 분석이다. 주택으로 개조하더라도 협소해 원룸에 그칠 수 밖에 없고 난방·평면 개선 등이 뒤따라야 하는데다 유흥가와 가까운 입지에 자리한 경우도 적잖아서다. 또 공공기관이 비용을 들여 인수해 1인용 임대로 전환할 필요성이 있는지에 대한 의견도 분분하다. 앞서 서울시가 서울 종로구 숭인동 ‘베니키아 호텔’을 개조해 청년주택으로 공급했지만 당첨자의 90%가 입주를 포기하는 일이 발생한 바 있다
이번 전세대책이 또다른 부작용을 불러일으킬 것이란 비판도 나온다. 이번에 정부가 추가 공급하는 공공임대주택 물량 대부분이 다세대·다가구 주택, 원룸 등 빌라 위주인 만큼 향후 아파트와 비아파트 간 양극화가 더 심화될 수 있다는 지적이다.
김인만 부동산경제연구소장은 “MB때 전세난 해결을 위해 도시형생활주택 공급량을 늘렸지만 공급자들이 원룸형만 집중공급해 원룸 공급과잉이 불거지고 전세난의 해법이 되지도 못했다”며 “이번 매입임대도 결과적으로 건축업자만 배불리는 결과만 낳고 원룸 등이 공급과잉 몸살을 앓게 될 수 있다. 향후 아파트와 빌라 등 비아파트 간 갭이 더 벌어질 것”이라고 우려했다.
