공공재개발, 조합원 물량 외 50% 임대주택…조합원 참여 낮을듯
[매일일보 최은서 기자] 앞으로 공공기관이 참여하는 재건축 사업장은 용적률이 최대 500%·50층이 허용된다. 단 추가 개발이익에 대해서는 기부채납이 원칙이다. 또 강남·북 격차 해소와 강북 주택 공급 활성화를 위해 정비 예정구역, 정비 해제구역의 공공 재개발 활성화에 나선다. 다만 업계에선 정부가 정비사업 규제를 조건부로 완화하기로 했지만 ‘공공참여형 고밀 재건축’이나 ‘공공 재개발’을 택하는 조합은 그리 많지 않을 것이란 전망이 나온다.
4일 정부는 공공참여형 고밀 재건축을 도입해 5년간 총 5만가구 이상을 공급하기로 했다. 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공의 참여를 전제로 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고 층수는 최대 50층까지 허용한다. 이를 통해 기존 가구수보다 2배 이상 공급하고 증가한 용적률의 50~80%는 기부채납으로 환수하게 된다.
공공 참여 유형은 △공공이 자금 조달·설계 등을 지원하는 공공관리 방식 △조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등으로, 조합이 선택 가능하도록 했다. 또 공공 참여시 사업 특성에 따라 수권소위 심의 통한 기간단축도 추진한다.
고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택·신혼부부·청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용된다. 공공임대·공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요와 여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여한다.
정부는 재건축 조합의 참여를 기대하고 있다. 그간 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실주공 5단지 등이 층수를 50층까지 올리는 재건축을 추진했지만 서울시 층수 규제에 가로막혔다. 강남구 압구정동 현대아파트는 49층 아파트 건립계획을 수립했었고 송파구 신천동 장미아파트 등도 50층으로 재건축하는 방안을 타진한 바 있다.
하지만 조합이 공공재건축을 쉽사리 선택하긴 어려울 것으로 보여 정부 계획과 달리 5만가구 이상 공급이 불가능한 것 아니냐는 지적이 나온다. 정부가 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠다는 방침을 세워, 공공재건축 전환 전제조건인 조합원 3분의 2 이상의 동의 확보에서부터 난관이 예상되고 있어서다. 주요 재건축 단지 대부분은 서울 강남권에 위치해 있는데, 공공임대주택에 대한 거부감이 상당하다는 점도 이같은 전망에 무게를 싣는다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “강남 등 입지가 좋아 재건축만 되면 완판이 예정된 사업장은 향후 가치나 일반분양가에 연동되는 추가 분담금 등을 감안하면 고급스럽게 짓는 것이 유리하다”며 “공공재건축은 용적률을 높이는 대신 임대아파트를 더 늘리는 안으로, 고급화와 임대주택 공급은 상충하는 만큼 공공참여형 고밀재건축 효과는 한정적일 것”이라고 말했다.
아울러 정부는 뉴타운 해제 지역 등에 대해서도 공공재개발 사업을 적극 추진할 방침이다. 이를 통해 2만 가구 이상을 공급할 수 있을 것으로 봤다.
LH·SH가 참여하고 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향, 용적률 상향, 분상제 제외 등 인센티브를 제공한다. 정부는 이를 통해 재개발 사업을 신속하게 추진하고, 정비 예정·해제 구역에도 쾌적한 주거공간 조성해 지역 주민 등에게 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.
하지만 공공재개발도 실효성에 의문부호가 따라붙는다. 서울시 등에 따르면 다음달 공공재개발 시범사업지 공모를 앞두고 사업설명회를 요청한 재개발구역은 지난달 말 기준 강북 미아11구역, 동작구 흑석2구역 등 2곳에 그쳤기 때문이다.
양지영 양지영R&C연구소장은 “강북지역 소형 집값이 10억 시대가 된 것은 뉴타운 출구전략에 따른 공급부족의 영향이 컸었다”며 “사업 지연 등으로 해제된 곳이 공급으로 이어진다면 강북 집값 안정화에 도움이 될 것은 분명하지만, 조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급해야 해 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어려울 것”이라고 내다봤다.
