일반상업지역은 300~600%→500~600%로 늘어
[매일일보 이재빈 기자] 서울의 준주거지역과 상업지역의 기준용적률이 50∼200% 상향조정된다. 또 준주거지역의 주거 비율은 90%까지 높아진다.
서울시는 31일 이같은 내용을 포함해 지구단위계획 수립기준을 20년 만에 대폭 개정해 시행한다고 밝혔다. 이에 따라 기준용적률이 준주거지역은 250∼300%에서 300%로 일반상업지역은 300∼600%에서 500∼600%로 올라간다.
시는 용적률 상향의 배경으로 동일한 구역, 동일한 용도지역 내에서도 과도한 용적률 차이가 있어 형평성과 실효성이 부족하다는 지적을 꼽았다.
용도지역 상향 여부와 관계 없이 준주거지역의 주거 비율은 90%까지 상향된다. 이는 상가 공실로 인한 어려움을 줄이고 도심 주택공급 효과를 높이려는 의도다.
시는 또 ‘건폐율계획’을 지구단위계획에 명문화하고 소규모 필지가 밀집된 기성 시가지 상업가로나 가로 활성화 필요가 있는 지역은 건폐율 완화를 통해 적극적인 재생·개발을 유도키로 했다.
이 밖에 과도하게 큰 규모로 지정돼 있거나 분할시행기준이 없어 계획 실현성이 떨어졌던 ‘특별계획구역‘은 지정면적을 축소해 적극적인 개발·관리로 이어지도록 했다.
지구단위계획 수립기준 개정을 통해 전국 최초로 ‘지역기여시설’ 제도도 도입된다. 이는 공공성은 있지만 공공 소유·운영보다 민간의 역량을 활용하는 쪽이 더 효율적인 시설에 대해 민간이 소유권을 갖되 공공 용도로 활용하는 것이다. 시는 이럴 경우 5% 범위에서 공공기여 부담률을 완화해 공공과 민간의 부담을 모두 경감할 수 있으리라고 기대했다.
시는 일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 공개공지를 야외가 아니라 실내에 만드는 ‘실내형 공개공지’를 도입키로 했다. 건물 형태로 지어진 휴게공간이나 건물 내부에 만들어진 실내형 공개공지에서 행인들이 폭염이나 미세먼지 등을 피할 수 있게 된다.
시는 주민 자치 활성화를 위해 민간이 스스로 운영계획을 수립하고 공공이 이와 협력하는 ‘지역매니지먼트’와 주민이 공공에 계획수립을 요청하는 ‘주민제안 관리운영기준’도 신설했다. 후자는 계획관리형·보전재생형 지구단위계획에 적용된다.
개정된 지구단위 수립기준에는 기후변화 등에 대응하는 ‘방재안전계획’, 지역 정체성을 보전하는 ‘지역(역사)자산보전·활용계획‘ 조항과 함께 사후 모니터링을 위한 관리운영기준도 마련됐다.
시는 전면 재정비한 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 매뉴얼 형태로 작성해 25개 자치구청과 민간 도시계획업체, 일반시민 등이 다양하게 활용할 수 있도록 했다. 매뉴얼은 ‘서울도시계획포털‘에서 확인할 수 있다.
서울시는 이 밖에 균형발전을 위한 현금기부채납 도입, 저층부 가로 활성화를 위한 건폐율 완화 등 제도개선 사항을 적극 발굴해 지속해서 개선을 추진할 계획이다.
서울시는 지구단위계획 수립계획을 이번처럼 전면 개정한 것은 지구단위계획법이 현재의 형태로 법제화된 후 20년만에 처음이라고 설명했다. 현행 지구단위계획의 전신은 1980년대 ‘도시설계제도‘로 도입됐으며 2000년 7월 기존 ‘도시계획법‘이 ‘국토계획법‘으로 통합되면서 현행 명칭과 형태로 법제화됐다.
박원순 시장은 “지구단위계획은 시민의 삶과 도시의 미래에 큰 영향을 미치는 도시관리수단임에도 불구하고 오랜 기간 과거 패러다임에 갇혀 있었다”며 “지구단위계획이 개발시대 규제중심의 계획에서 도시재생시대 지역맞춤형 계획으로 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다.
