[장욱 KB국민은행 WM스타자문단 세무수석전문위원] 1세대 1주택에 대한 양도소득세는 먼저 거래가액 기준으로 세금이 갈린다. 거래가액을 기준으로 9억원 이하는 비과세를 적용받을 수 있다. 물론 보유기간이나 거주기간에 대한 요건은 별도로 충족해야 한다.
9억원을 초과할 경우에는 원천적으로 비과세를 적용받을 수 없다. 거래가액 9억원에 대한 판단은 집 전체의 거래가액으로 환산된 금액을 기준으로 한다. 만약 부모 자녀 간 50%를 5억원에 양도거래했다면, 집 전체의 거래가액으로 환산된 금액은 9억원을 초과하기 때문에 원천적으로 비과세를 적용받을 수 없다.
보유기간 및 거주기간에 대한 요건을 살펴보자. 거래가액이 9억원 이하이면서 1세대 1주택자로서 보유기간 2년 이상이라는 요건을 충족했다면 비과세를 적용받을 수 있다.
그런데 해당 양도주택의 취득시점에 따라 추가 요건이 갈린다. 양도하는 주택이 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택으로 취득 당시 조정대상지역이었다면, 2년 이상 해당 주택에 거주한 이력이 있어야 비과세를 적용받을 수 있다.
만약 취득시점이 2017년 8월 3일 이전이라면 비과세 적용을 위한 거주요건은 필요없다. 그리고 ‘2년 이상 거주’ 요건은 양도 당시 조정대상지역에서 해제된 경우에도 비과세 적용을 위해서는 갖춰야 한다.
9억원 초과 고가주택은 1세대 1주택이면서 거주 및 보유기간 요건을 충족했다 하더라도 원천적으로 비과세 적용대상이 아니다. 하지만 부담세액의 규모는 ‘거의 비과세’다. 상가 등 일반 양도소득세 계산 과정에 대비해 2가지 혜택이 주어진다.
우선 전체 양도차익에서 거래가액 중 9억원을 초과하는 금액의 부분만큼만 과세하는 혜택이다. 전체 양도차익이 6억원인 주택의 양도가액이 10억원일 때 과세대상 양도차익은 10분의 1인 6000만원만 과세대상으로 계산된다.
혜택은 여기서 그치지 않는다. 과세대상 양도차익 6000만원을 기준으로 보유기간 1년당 8%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 이것이 두 번째 혜택이다. 장기보유특별공제의 한도는 10년 이상 보유한 경우 최대 80%다. 만약 위 사례에서 보유기간이 10년 이상이라면 4800만원을 공제하고 나머지 1200만원만을 가지고 세율을 적용하는 것이다. 기본공제 250만원이 있지만 이것으로 인한 세액의 변동 폭은 작다.
그런데 2020년 이후의 양도분부터는 보유기간 1년당 8%의 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 2년 이상 거주한 이력이 있어야 한다. 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 보유기간 1년당 2%, 최대 30%의 공제율이 적용된다.
만약 2년 이상 거주한 이력이 있는 고가주택의 경우 거래가액이 9억원을 조금 초과한 위 사례의 경우에는 첫 번째 혜택이 두 번째 혜택보다 세부담의 감소효과가 더 크다.
그런데 거래가액이 커질수록 두 번째 효과가 훨씬 커진다. 2017년 8월 3일 이전에 취득한 고가주택 또는 2017년 8월 3일 이후지만 비(非)조정대상지역일 때 취득한 고가주택은 2년 이상 거주여부에 불구하고 첫 번째 혜택이 온전히 적용된다. 하지만 두 번째 혜택에서는 상대적으로 적은 30%의 장기보유특별공제를 적용받게 된다.
2021년 이후부터는 1세대 1주택 고가주택의 양도에 적용되는 장기보유특별공제가 변경 적용된다. 2년 미만 거주한 경우에는 30%의 공제율이 적용되고, 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간과 거주기간에 대한 공제를 따로 계산하고, 이를 합산한 공제율을 적용한다.
보유기간 1년당 4%, 최대 40%와 거주기간 1년당 4%, 최대 40%로 이원화하여 적용하는 것이다. 만약 보유기간이 10년 이상이고, 거주기간은 2년 이상 3년 미만이라고 한다면 2020년 이내 양도분에 대해서는 80%의 공제율이 적용되나, 2021년 이후 양도분은 장기보유공제율이 48%로 떨어지게 된다.
결국 동일한 양도가액, 양도차익에 대해서도 취득시점, 양도시점, 다른 주택의 양도시점, 각 시점별 조정대상지역 해당 여부에 따라 양도소득세 규정이 달라진다.
비과세 판단은 무척 어렵다. 거의 대부분의 1세대 1주택 비과세는 특례의 경우인 ‘일시적 2주택’인 경우가 대부분이다. 하지만 순간 잘못 판단하면 비과세가 중과세로 결과가 극단적으로 바뀐다. 세법은 인정이 없으므로 더욱 조심스러울 수밖에 없다.
