극소수 분양 당첨자와 건설사들만 ‘로또 잔치’
공급방식 변경 없으면 정부가 투기 꽃길 깔아주는 셈
[매일일보 성동규 기자] 3기 신도시가 본 궤에도 올랐다. 내년 말이면 첫 분양이 진행될 예정이다. 그러나 사업이 구체화할수록 반대의 목소리도 함께 커지는 형국이다. 공급방식의 변경하지 않는 한 서민 주거안정은커녕 투기 광풍만 불러일으킬 수 있다는 지적이다.
13일 업계에 따르면 현재의 3기 신도시 주택공급 시스템은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 택지를 강제수용하고 해당 토지를 민간에 매각, 여기서 발생하는 수익으로 임대주택을 짓는 교차 보조 방식이다.
이는 정부 재정 부담을 덜 받으면서도 임대주택을 원활하게 공급할 수 있다는 장점이 있다. 3기 신도시는 ‘공공주택특별법’을 적용받는다. 이에 따라 전체 주택의 40~50%를 임대주택으로 건설해야 한다. 서울에 가까운 만큼 땅값이 건설비에서 차지하는 비중이 크다는 특징도 있다.
전통적인 신도시 개발이 가장 현실성 있는 방식이라는 게 업계의 정설이다. 그러나 극소수의 청약 당첨자와 건설사들이 막대한 개발 이익을 사유화한다는 부작용도 만만치 않다.
실제로 2기 신도시인 판교·위례는 신도시 로또의 상징이다. ‘준강남 신도시 불패’라는 인식을 깊게 심어줬다. 신도시 택지는 분양가 상한제를 적용받아 주변 시세보다 저렴했다. 분양가는 3.3㎡당 1100만 원대로 인근 분당 시세의 절반 정도에 불과했다.
당시 민간아파트 3300여 가구 모집에 45만여 명이 몰리는 등 청약 과열 양상을 보였다. 정부는 전매제한 기간을 10년으로 제한했으나 열기는 가라앉지 않았다. 청약통장 매매, 불법 전매 등 불법 행위도 만연했다.
3기 신도시도 강남권 택지다 보니 비슷한 부작용을 보일 수 있다는 우려가 크다. 더욱이 시세보다 저렴하게 공급해도 분양가 자체가 높아 청년·신혼부부의 기회가 제한될 것이란 지적도 나온다. 이런 탓에 금수저들만의 로또로 전락할 수 있다는 볼멘소리가 잇따른다.
이는 민간에 공공택지를 매각하는 문제와 맞닿아 있기도 하다. 강남 보금자리주택을 비롯한 사례를 어렵지 않게 찾을 수 있다.
2010년 LH공사는 서초 A2 우면동에 평당 1020만원에 아파트를 분양했다. 그러나 서초 A1택지를 사들인 울트라건설은 1년 후 같은 택지지구 내에서 2배 비싼 1900만원에 아파트를 분양했다.
강남 세곡지구의 경우 LH공사는 2011년 평당 980만원에 공급했으나 삼성물산은 2배가 넘는 2000만원에 공급했다. 2017년 8월 호반건설은 강남 세곡보다 보상한 땅값이 저렴한 할 것으로 보이는 성남고등에서 평당 1800만원에 분양했다.
상황이 이렇다 보니 전문가들은 3기 신도시 공급방식을 전면 개혁할 것을 정부에 지속해서 촉구하고 있다. 김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장은 “정부가 진정으로 국민의 주거안정을 위한다면 수용된 택지를 모두 공영 개발해야 한다”고 말했다.
3기 신도시도 1·2기 신도시와 같은 문제를 반복하지 않으려면 공공택지 민간매각을 중단하고 환매조건부, 토지임대부 분양주택 등을 전면 도입해야 한다는 것이다.
남기업 토지+자유연구소 소장은 “변창흠 LH사장은 3기 신도시에 환매조건부 등 분양주택의 공급방식을 다양화하는 방안을 추진 중이다. 문제는 시범사업 형식으로는 실효성이 없다는 점”이라며 “공급시스템을 전면 개혁할 시기가 도래 했다”고 강조했다.
