주택 공급 부족·주택건설경기 침체 우려
단지별 리모델링·1대1재건축 등 모색 전망
[매일일보 최은서 기자] 정부가 다음주 초 민간택지 분양가 상한제 시행 방안 발표를 예고하며, 집값을 잡겠다는 의지를 다시한번 시장에 공표했다. 특히 서울 강남권 재건축 아파트를 주요 타깃으로 한 핀셋 규제 방식이 될것으로 보여 정비사업 업계가 술렁이고 있다. 분양가 상한제로 정비사업 수익성에 대한 우려가 확산되면서 재건축 단지들의 셈법도 복잡해지고 있다.
7일 업계에 따르면 다음주 발표가 예정된 주택법 개정안에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 적용 기준을 완화하는 내용이 담길 것으로 보인다. 주택법 시행령에서 규정하고 있는 물가상승률의 2배 이상인 기존 요건을 1~1.5배 수준으로 낮추거나 주택거래량, 청약경쟁률 등의 기준도 일부 완화할 것으로 예상되고 있다.
이처럼 정부가 민간택지 분양가 상한제 적용 방침에 쐐기를 박고 나서면서 서울 강남·서초·송파구를 중심으로 한 정비사업 추진에 빨간불이 켜졌다. 이번 민간택지 분양가 상한제가 초과이익환수제 규제를 피한 강남권 재건축 단지들을 정조준할 것으로 관측되기 때문이다.
건설업계에서도 분양가 상한제로 주택 공급 부족 현상이 불거질 것이라고 우려한다. 한 업계 관계자는 “한·일 무역갈등이 심화되고 미·중 환율 전쟁이 시작되면서 경기 불확실성이 높아지는 와중에 분양가 상한제까지 시행되면 내수경기가 더 침체될 것”이라며 “극심한 침체로 고전을 면치 못하고 있는 지방 부동산을 살릴 대책은 외면하고 서울 집값 잡기에 집중한 규제로 주택 건설 경기를 더 악화시킬 것”이라고 말했다.
분양가 상한제는 법령 개정 절차를 거쳐 오는 10월경 공포될 것으로 관측된다. 민간택지에까지 분양가 상한제가 시행되면 사업성이 떨어지는 만큼 정비사업의 추진 동력이 떨어질 것으로 전망된다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 분양가 상한제가 도입되면 재건축 사업이 직접적인 영향을 받을 것으로 내다봤다.
서 학회장은 “분양가상한제가 실시되면 재건축 수익성이 줄어들게 되는만큼 사업을 포기하거나 연기하는 단지가 늘어나 정부가 기대하는 재건축 단지 가격 안정을 기대할 수는 있을 것”이라면서도 “서울 전체로 놓고 보면 사실상 공급 제로에 직면하게 돼 신축아파트나 기존 아파트 가격이 폭등할 수 있고, 분양 대기 수요가 늘어나면서 전세가격이 불안정해질 수 있다”고 말했다.
서울부동산정보광장에 따르면 현재 서울 지역의 6월 아파트 거래량은 5503건으로 전년동월 5236건을 넘어서 모처럼 증가세를 보이고 있지만, 분양가 상한제가 시행되면 이는 ‘반짝 현상’에 그칠 것으로 보인다. 서 학회장은 “분양가 상한제로 매매거래가 감소돼 거래 절벽현상은 지속할 가능성이 크고 전세 거래는 늘어날 것”이라고 내다봤다.
이같은 정부의 규제에 정비사업 조합은 사업규모에 따라 셈법이 복잡해지고 있다. 일부 정비사업장들은 리모델링으로 선회하거나 1대1 재건축 등의 방법을 모색할 수 있을 것으로 보인다.
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “일반분양분 비중 등에 따라 전체사업에 미치는 영향이 다른 만큼 단지별로 그 여파나 상황에 따라 대응에 나설 것”이라고 예상했다.
이어 “경우에 따라서는 리모델링을 검토할 수 있겠고, 일반분양분 비중이 적은 사업장은 사업을 그대로 진행하는 등 융통성있게 대응할 수 있을 것”이라며 “1대1 재건축도 선택지가 될 것으로 보이는데 일반분양분이 없어 추가분담금이 늘어나게 되나 강남권의 경우 자금 여력이 있고, 평형 배정이 넓어져 준공시점에 차별화된 물량으로 작용할 수 있다”고 내다봤다.
