[매일일보 최은서 기자] 올해는 재건축 초과이익환수제 부활을 비롯해 양도세 중과, 보유세 개편, 역대급 규제로 평가 받는 9·13 부동산 대책까지 정부가 부동산 시장을 잡기 위해 총력전을 펼친 한 해로 정리된다. 하지만 서울 집값은 규제책이 나오면 잠잠하다가 규제의 빈틈을 찾아 다시 가격이 오르기를 반복했다. 부동산114가 집값을 두고 정부와 시장의 팽팽한 힘겨루기가 그 어느 때보다 거셌던 올 한 해 주요 10가지 이슈를 꼽았다.
◇연달아 나온 재건축 압박 카드
연초 부동산 시장의 뜨거운 감자는 재건축 규제였다. 정부는 지난해 8·2부동산 대책으로 조합원 지위 양도를 금지한 데 이어 6년 만에 재건축 초과이익환수제가 부활시켜 규제의 문턱을 높였다. 재건축 초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 내는 제도다. 정부는 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 서둘러 공개하기도 했는데 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3900만원으로 알려졌고 최고 8억원이 넘는 단지도 나왔다. 이어 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안전성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책이 발표됐다. 이는 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 기준을 대폭 강화한 것이다.
◇분양가 누르자 ‘로또’ 청약 과열
올해 분양시장을 뜨겁게 달궜던 키워드는 ‘로또 청약’이 꼽힌다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수 억 원의 차익을 거둘 수 있다는 기대감이 확산됐다. 지난 5월 경기 하남미사강변도시에서 공급한 ‘미사역파라곤’은 '분양가 상한제 적용으로 3.3㎡당 1400만원대에 분양가가 책정되면서 8만명 이상의 청약 인파가 몰렸고 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.
◇다주택자 양도소득세 중과
지난 4월 1일부터 다주택자의 양도소득세 중과 조치가 본격 시행됐다. 이에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트를 추가 적용 받게 됐다. 3월까지는 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증하면서 서울의 경우, 아파트 매매거래가 역대 1분기 최다 거래량을 기록하기도 했지만 4월 이후에는 거래량이 급감하면서 2분기 거래량이 전년 같은 기간과 비교해 49% 줄고 1분기 대비 53% 감소했다. 특히 세 부담이 커지면서 주택을 처분하는 대신 임대주택 등록을 고려하는 주택 보유자들이 많아지면서 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나 수급 불균형에 따른 집값 불안의 불씨로 작용했다.
◇남북관계 개선…접경지역 부동산 시장 '들썩'
지난 4월 27일 판문점에서 남북정상회담이 개최된데다 종전선언 추진 등 남북 화해 분위기가 조성되면서 북한 접경지역 부동산 시장이 들썩였다. 실제로 경기도 파주시의 경우 지난 4월에 1.77%의 지가상승률을 기록해 전월(3월 0.34%) 대비 3배 이상 급등하기도 했다.
◇보유세(종합부동산세) 개편
지난 7월 초 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개했고 이를 토대로 정부는 ‘종합부동산세 개편안’을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심이다. 그러나 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 반응과 평가가 이어졌다. 이에 정부는 ‘9·13 부동산 대책’을 통해 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등 보다 강화한 인상 계획을 발표했다.
◇신혼희망타운 추진
지난 7월 5일 ‘신혼부부·청년 주거지원 방안’이 발표됐다. 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 정부가 오는 2022년까지 163만가구를 신혼부부와 청년에게 지원한다는 것이 골자다. 위례신도시와 평택 고덕신도시 등에서 공급되는 신혼희망타운은 당초 목표보다 3만호 추가한 10만호가 공급되고, 내년부터 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면 받는 내용 등이 담겼다.
◇여의도·용산 개발 전면 보류
지난 7월에 싱가포르를 찾은 박원순 서울시장이 기자간담회에서 여의도와 용산구 일대에 재개발을 통해 국제도시로 만들겠다고 발언해 서울 아파트값 상승세가 다시 확산됐다. 집값 급등 책임 공방으로 정부와 갈등을 빚기도 한 서울시는 개발 계획이 나온 지 7주 만인 지난 8월 말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 여의도 용산 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다고 입장을 뒤집었다.
◇도시재생 뉴딜 99곳 선정
지난 8월 31일 정부는 올해 도시재생 뉴딜사업 대상지역 99곳을 확정해 발표했다. 지난해 시범 사업지(68곳)보다 46%가 늘었고 서울에서도 처음으로 7곳이 선정됐다. 다만 사업 추진을 신청했던 장안평 중고차 매매센터(동대문구)와 세운상가(종로구), 독산동 우시장(금천구) 등 3곳의 대규모 사업은 부동산 시장 과열 우려로 선정에서 제외됐다. 도시재생 뉴딜사업은 재개발처럼 전면 철거 방식이 아닌 기존 틀을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선 공약이었다.
◇공급확대로 선회한 정부
9월에는 역대급 고강도 대책으로 평가받는 ‘9·13 부동산 대책’에 이어 ‘9·21 수도권 주택 공급방안’이 연달아 발표됐다. ‘9·13 부동산 대책’은 종합부동산세 인상과 강력한 대출 제한이 골자였고 ‘9·21 수도권 주택 공급방안’은 수도권 집값을 잡기 위한 공급대책으로 서울과 가까운 곳에 3기 신도시 네다섯 곳을 조성한다는 것이 핵심 내용이다. 정부가 수요 억제 중심에서 공급 확대도 병행하기로 정책 방향을 선회하면서 서울 아파트 가격 상승세가 꺾이기 시작했다.
◇주택임대사업자 급증…과도한 세금 혜택 논란
다주택자에 대한 세금이 강화되면서 세제 혜택을 보려는 임대주택사업자 등록자 수도 지속적으로 늘었다. 올 상반기에만 7만4000명이 임대사업자로 새로 등록했고 등록된 민간 임대주택수도 17만7000채에 달했다. 이는 지난해 같은 기간에 비해 3배 가까이 증가한 것이다. 특히 임대주택 사업자의 과도한 세제 혜택 논란 속에 정부가 ‘9·13 부동산 대책’을 통해 주택임대사업자 혜택을 축소하기로 하면서 9월 신규 임대사업자 등록자수가 급증하기도 했다.
