주택시장 위축되면 지방 미분양도 증가
[매일일보 이동욱 기자] 정부가 천정부지로 치솟는 집값을 잡기 위해 대출 규제도 강화하고 있다.
9·13 부동산 대책으로 유주택자의 주택담보대출과 무주택자의 고가 주택 구입 대출을 막은 정부는 31일부터는 총부채원리금상환비율(DSR)의 관리지표를 도입해 대출을 받아 주택을 구입하는 것을 원천 차단할 방침이다.
전문가들은 DSR이 시행되면 주택 수요가 급감해 거래절벽이 심화되고, 침체된 지방을 중심으로 미분양이 증가할 우려가 있다고 전망한다.
30일 국토교통부 실거래가 조회시스템에 따르면 계약일 기준으로 10월 서울 아파트 거래건수는 이날까지 771건으로 집계됐다. 이는 9월(5746건) 대비 86.6%, 8월(1만4960건) 대비 94.8% 감소한 수치다.
서울 아파트 거래건수는 9·13 대책 발표 이후 꾸준히 감소하고 있다. 정부의 부동산 규제가 불확실성을 확산시켜 매도·매수자 모두 관망세로 접어들었기 때문이다.
특히 9·13 대책을 통해 1주택자가 규제지역(조정지역 이상)내에서 신규 대출을 받을 수 없도록 막아놓으면서 서울은 강남북을 가리지 않고 이미 ‘거래절벽’ 단계에 들어섰다. 교육 목적이나 근무지 변경 등의 이유가 발생해도 추가 대출을 받을 수 없는 것도 주택 수요 감소의 원인 중 하나다.
이 같은 상황에서 DSR 규제가 시행되면 대출 심사가 깐깐해지고 대출 금액이 줄어 수요자들은 주택 구매에 더 신중해질 수밖에 없다. 실제 지난 3월말 DSR 시범 도입 이후 4월 서울 아파트 거래량은 6243건으로 전월(1만3892건) 대비 44.9%가 줄은 바 있다.
주택담보 대출 강화는 미분양 증가로 이어질 가능성도 배제할 수 없다. DSR은 서울 및 수도권뿐 아니라 전국적으로 동시에 적용된다. 이에 따라 부동산 시장이 침체를 겪고 있는 일부 지역에서는 미분양이 급증할 가능성도 높다. 지방의 경우 양극화가 심각한데, 여기에 대출 규제까지 더해지면 비인기 단지를 찾는 수요자가 줄어들 수 있기 때문이다.
물론 지방 실수요자에게 DSR 규제가 심각한 타격을 주는 것은 아니다. 하지만 해당 지역 부동산 시장이 위축돼 집값이 하락하면 신규 분양 단지의 인기도 시들해 질 수 있다.
국토부에 따르면 지난 9월 전국 미분양주택은 6만596가구로 이중 지방이 5만2945가구(87.3%)를 차지한다. 아파트를 준공하고도 팔리지 않은 ‘악성 미분양’은 전국 1만4946가구로 지방은 전체의 83.1%(1만2421가구)에 달한다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 대출 규제로 신용등급이나 소득이 낮아 제도권금융 이용이 어려운 서민들의 내 집 마련이 더욱 어려워 질 것”이라며 “대출 규제로 부동산 시장이 침체되면 지방은 직격탄을 맞아 미분양이 증가할 우려가 있다”고 밝혔다.
달라진 대출 규제로 수요자들의 혼란도 가중될 것으로 예상된다.
김동환 서울 사이버대 부동산 학과장은 “대출 조건이 깐깐해지기 때문에 청년층과 신혼부부 등은 더 꼼꼼히 따져보고 주택 구매에 나서야 한다”며 “정부와 은행들도 수요자들의 혼란을 줄이기 위한 방안을 내놔야 한다”고 말했다.
