무리한 속도전에 조합원 간 ‘갈등’, ‘미실현 이익’ 등 문제 속속
[매일일보 이정윤 기자] 오는 1월 3일부터 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 강남 재건축 단지들이 막판 스퍼트를 올리는 중이다. 내년 2일까지 해당구청에 관리처분인가 신청을 하면 초과이익환수제 적용을 피할 수 있기 때문이다. 하지만 무리한 속도전에 조합원 간의 갈등이 심화되는 등 잡음이 나오고 있다.
재건축 초과이익환수제는 주택시장 안정화를 목적으로 지난 2006년 도입됐지만, 부동산거래 활성화를 위해 2017년까지 유예된 제도다. 이 제도가 적용되면 집값이 많이 오른 강남 재건축 단지를 중심으로 조합원 1가구당 부담해야 하는 금액이 많게는 수억원에 달할 것으로 보인다.
초과이익환수제 적용을 피하기 위해선 연내 관리처분인가를 받아야 한다. 이 가운데 강남 재건축 단지 곳곳이 분주한 연말에도 불구하고 관리처분총회를 이어가는 중이다.
총사업비 10조원에 달하는 ‘반포주공1단지 1·2·4주구’는 지난 26일 열린 관리처분총회에서 관리처분신청 안건이 통과해 초과이익환수제 적용을 피하게 됐다. 조합에 따르면 총 조합원 2292명 중 2137명이 투표에 참여, 이 중 1918명이 관리처분신청에 찬성 의사를 밝혔다.
관리처분신청 가결이 순조롭게만 진행된 것은 아니다. 단지 내 국공유지 관련 소유권 이전등기, 동·호수 배정, 설계안 반영, 부동산 감정평가 등의 문제를 놓고 조합원 간 내부 갈등을 빚기도 했다. 이 단지의 경우 초과이익환수제가 적용되면 조합원 1가구당 8억원 안팎의 부담금을 내야하는 상황이었다.
하지만 잠실 진주아파트는 초과이익환수제를 피할 수 있을지 미지수다. 진주아파트 조합이 송파구에 제출한 관리처분신청서에 시공사 계약 관련 사항이 포함되지 않았기 때문이다. 또 이 단지는 초과이익환수제 회피를 위해 사업에 속도를 내면서 무리한 일정 조정 등으로 조합원 간의 갈등이 일기도 했다.
이처럼 조합 내부 갈등 외에 미실현 이익 등에 대한 우려도 나오고 있다.
초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1가구당 평균 3000만원 이상의 이익을 볼 경우 초과분의 10~50%를 세금으로 내야하는 제도다. 초과이익에는 개발비용과 정상주택가격 상승분을 제외하고, 추진위 설립일과 준공인가일을 기준으로 비교한 공시가격의 차액이 해당한다.
하지만 재건축 후 집을 팔지 않아 금전적인 이득이 없었음에도 감정평가액이 올라 초과이익 부담금을 내야하는 미실현 이익의 경우가 문제로 지적된다.
이와 관련해 지난 2006년 제기된 헌법소원은 각하됐고, 이어 2014년 제기된 건은 3년이 지난 지금까지 판결이 나오지 않은 상태다.
이밖에 신반포3차·경남아파트, 신반포13·14·15차, 대치2지구, 미성·크로바 단지 등도 이달 중 초과이익환수제 적용을 가까스로 피했다. 또 한신4지구, 서초 신동아 등은 오는 28일 관리처분총회를 앞두고 있다.
정비업계 한 관계자는 “재건축 초과이익환수제 부활이 며칠 남지 않은 상황이지만 여전히 제도적 손질이 필요한 부분이 남아있다”며 “또 당장 세금 부담을 피하기 위해 급하게 사업을 진행 한 경우 추후 추가분담금, 사업지연 등 여러 후폭풍이 불어 닥칠 수도 있다”고 설명했다.
