주택공급 감소·분양가 상승·건설사 자금부담 확대…단점도 ‘산적’
[매일일보 김보배 기자] 정부가 후분양제 도입을 위한 로드맵 마련에 착수하기로 함에 따라 건설업계가 술렁이고 있다. 후분양제는 소비자 선택의 폭을 넓힌다는 장점이 있는 반면 분양가 상승, 건설사 자금 부담 등 부작용이 우려돼 찬반 양론이 팽팽히 맞서고 있다.
후분양제는 장단점이 명확하다. 우선 주택 수요자 입장에서는 아파트가 80% 이상 지어진 상태에서 분양을 신청하기 때문에 최소한 건물 외관 등은 눈으로 직접 확인하고 집을 구입할 수 있다. 부실시공을 예방하고 소비자의 선택권도 보장되는 효과가 기대된다.
이와 함께 견본주택이 아닌 실제 아파트 단지의 층, 향, 구조 등을 확인하고 분양받으므로 ‘깜깜이 분양’을 피하고 청약과열이나 분양권 전매를 통한 투기를 차단할 수 있다는 장점이 있다.
하지만 후분양제에 대한 부작용도 적지 않다고 업계는 보고 있다.
후분양제가 시행되면 건설사들은 완공 때까지 계약금이나 중도금 등을 받을 수 없어 건설자금을 스스로 마련해야 한다. 건설자금 조달을 위한 금융비용 등 건설 과정에서 발생하는 중간 비용이 고스란히 소비자에게 전가돼 분양가 상승으로 이어질 수 있다.
조합 등 시행사로서는 공사비를 모두 자체 조달해야 하므로 금융비용이 늘어나 사업성이 악화된다고 판단, 사업을 미룰 수 있다. 이는 주택 신규 공급물량 감소로 이어질 수 있다.
소비자들로서는 자금조달에 어려움을 겪을 수 있다. 계약금, 중도금, 잔금 형태로 집값을 2~3년간 나눠 내던 선분양제와 달리 후분양제에서는 계약부터 입주까지 짧게는 6개월, 길게는 1년 내에 한꺼번에 수억원의 목돈을 마련해야하기 때문이다.
부동산 시장 전문가는 “주택대출 받기가 어려워진 상황에서 후분양제를 하면 개인의 신용 상태에 따라 대출가능 금액이나 금리가 크게 차이날 것”이라며 “현재는 건설사의 신용으로 분양가의 40~60%에 이르는 중도금 대출을 연 2~3%대의 저리로 받을 수 있지만 개인이 직접 대출을 받으면 이보다 높은 금리가 적용돼 이자 부담이 커질 수 있다”고 말했다.
국감에서 후분양제 논의가 본격화함에 따라 업계에서도 민간건설사의 후분양제 확대는 불가피할 것으로 보고 있다. 다만 건설사의 재무능력이 뒷받침되는 대형사를 제외하고 주택사업 의존도가 높은 중견건설사들의 경영부담은 심화할 전망이다.
한 중견건설사 관계자는 “후분양제가 도입되면 재무구조가 탄탄하고 신용도가 높은 대형건설사는 아파트 사업이 가능하지만 자금조달 능력이 부족한 중견건설사들은 사업 추진 자체가 어려워질 수 있다”며 “현재도 브랜드 인지도 부족으로 좋은 사업을 따내기 힘든데 후분양제 시행 이후에는 신규 사업을 하기 쉽지 않아 악순환에 빠질 것이다”고 말했다.
한편 후분양제 도입 시 주택 공급량이 최소 22.2% 줄어 분양가가 급증할 것이란 주장이 제기됐다.
국회 국토교통위원회 소속 이헌승 자유한국당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면 후분양제가 도입되면 신용등급 ‘C’ 미만 주택공급업체 공급분 22.2%가 시장에서 사라질 것으로 추정됐다.
이에 따라 최근 3년 평균 주택건설실적 60만7000호를 기준으로 했을 때 연간 13만4800호의 주택공급 감소가 예상된다.
또한 건설업체의 이자부담 전가로 분양가가 3.0%~7.8% 증가, 이에 따른 소비자 이자비용도 93만~1110만원 증가할 것으로 추정됐다.
