[매일일보 김양훈 기자] 인천경제자유구역청은 SLC와 2007년 8월 개발협약을 체결하고, 송도 6․8공구(176만평)에 대한 독점개발권을 부여하여 151층 인천타워를 포함한 업무․상업․주거 등이 복합된 국제도시 개발을 추진(SLC : 포트만 + 현대건설 + 삼성물산 + SYM)했었다.
허나 2008년 국제금융위기 이후 부동산경기 침체 등에 따른 사업 환경의 악화로 인천타워 등 당초 계획 안 대로 사업추진이 곤란한 상황에서 인천시도 채무급증에 따른 재정악화로 토지매각을 통한 재원확보 필요성이 제기되어 2010년 8월부터 사업조정 협상을 개시한 사업계획조정 합의서를 체결한 경위를 밝혔다.
아울러 12일 경제청은 기존 개발협약 및 토지공급계약에 따라 사업조정을 강제할 수 있는 경제청의 협상 주도권이 미약한 상황에서 일방적 계약해지 시 사업 장기 지연 및 손해배상 소송 제기의 우려가 있었다는 것이다. 그리고 SLC는 시장상황, 타당성 등에 따라 사업조정 요구가 가능한 사항이었다"고 밝혔다.
사업계획 조정이 지연될 경우 공공손실이 증가(연간 1290억원)하고 IFEZ 재원확보가 곤란한 지경으로 기매각토지에 대한 SLC와의 분쟁을 대비하여 법적 위험요소의 조기 해소가 필요하여 합의 지연시 세입 감소, 기반시설 등 비용 증가, 토지매각 재원확보가 어려운 상황이 되면 송도국제도시 전체개발에 악영향을 미칠 수가 있다고 판단했다.
그래서 리턴 방식으로 SLC 동의 없이 2012년 9월 매각한 토지 3필지(A1,A3,R1) 소유권 이전시, 협약상 인천시 채무불이행 확정으로 인해 막대한 손해배상을 우려 4년 동안 총 89회에 걸친 협상 결과를 토대로 토지대금 등 합의서안을 작성하여 시의회 등에 사전 설명 후 합의서를 체결한 것이 논란을 불러온 것이다.
6‧8공구 가용토지 69만평 중 10만 3000평만 SLC에 제공하고 잔여부지 개발권을 회수, 평당 300만원(SLC 기투입비용 등 반영시 실부담금 약 550만원/평)으로 토지가격을 평당 300만원으로 결정한 것은 헐값 매각과 과도한 특혜를 준 것이라는 지적은 토지가격 조성원가 등을 감안하여 총89회 걸친 협상을 통해 합의한 가격이다.
하지만 사업계획조정 당시에 송도6․8공구는 기반시설이 완료되지 않은 미개발지 상태로 SLC의 기투입비 등을 고려할 경우 SLC의 실부담금은 약 550만원으로 공시지가 수준이어서, 현재의 부동산 시세를 기준으로 단순 비교하여 가격을 비교하는 것은 무리가 있다는 것이 주된 입장이다.
경제청은 사업계획조정시 IRR(내부수익률) 12%초과분에 대한 개발이익 50%를 재분배하는 것으로 합의하여, 향후 SLC 공동주택사업으로 개발이익이 발생할 경우 인천시에 회수를 할 수 있도록 했다. 따라서 토지 300만원 결정은 현재 기준으로는 저가공급으로 볼 수 있다.
허나 당시 6․8공구 개발여건과 토지리턴 매각문제 치유 등 조속한 합의가 필요한 상황에서 SLC와 합의를 위해 불가피하게 결정한 금액으로, 합의서 체결을 통해 송도6․8공구 대부분(가용토지 69만평 중 59만평)의 개발권을 회수했다. 일부 개발이익은 환수할 예정이어서 과도한 특혜로 볼 수 없다는 결론을 내리고 있다.
특히 151층 인천타워가 무산되었으나 SLC를 해지하지 않은 사유에 대하여 인천시와 SLC는 당초 151층 인천타워의 백지화가 아닌 층수조정 및 이윤분배에 대한 사업계획 조정 협의가 주 협상내용으로서, 당초 개발협약 및 토지공급계약 상에 151층 인천타워의 완공의무가 법적인 강제조항이 아니므로 협약을 해지하기에는 사실상 어려움이 있었다.
또한, 인천시 채무 급증에 따른 교보증권의 리턴토지(A1,A3,R1)의 매각으로 인하여 경제청이 협약상의 불리한 사항에 놓이게 된 사항이다. 따라서 SLC와의 인천시간의 최선의 협상을 통한 사업계획조정합의를 도출했다. SLC와 협약의 해지, 시행자 지정 취소시 SLC에서 가처분 신청과 손해배상청구 및 인천시 매각토지의 매각 중단 등이 우려되어 협약을 해지하지 않았다.
이와 더불어 사업계획조정 합의시 개발이익 환수 및 시기․방법이 미포함된 사유는 2015년 1월 사업계획조정 합의서는 그동안 4년여에 걸쳐 협상하였으나 합의치 못한 송도6․8공구 개발사업에 대해 상호 큰 틀에서 합의한 것으로 세부적인 사항까지 명시하지는 못했다.
2016년 개발이익의 효율적 환수방안을 모색코자 인천발전연구원에 의뢰하여 블록별 환수방안이 인천시에 유리하다는 제안을 받고 2017년부터 SLC에 블록별 정산을 요구 중으로 앞으로 개발이익에 대한 구체적인 환수 및 시기․방법을 SLC와 합의하여 개발협약 변경시에 세부사항을 구체화할 계획이다.
사업계획조정이 인천시의 재정에 기여한 측면은 SLC와의 사업계획조정 협의를 통하여 사업계획 조정 전에는 약 1조 6000억원의 세수가 예상되었으나, 사업계획 조정 협의 후는 5조 6000억으로 약 3조원 9000억원 이상의 세외수입이 증대되는 효과가 나타난 것으로 분석됐다. 따라서 사업계획조정은 인천시 및 경제청의 재정 건전화에 기여하여 세입증대의 효과를 가져온 사항으로, 향후 신규 랜드마크계획 추진이 가시화 될 경우, 잔여토지에 대한 매각금액은 추가적인 증가가 예상되고 있다.
향후 6․8공구 계획에 대하여 송도6․8공구 중 SLC에 제공한 공동주택부지(10만 3000평)는 SLC와 개발이익 환수 시기 및 방법에 대해 조속히 합의하여 SLC에 과도한 이익이 발생치 않도록 조치하고, 공모사업부지(39만평)에 대하여는 대상산업컨소시엄과의 우선협상자 지정 취소문제 등이 정리된 후 경제자유구역 지정 취지에 부합하는 방향으로 사업계획을 보완하여 추진할 예정이다.
