대출보증금 최고한도액 알고 있어야
[매일일보 박숙현 기자] # A씨는 전세계약을 갱신하면 대출도 자동연기가 되는 줄 알고 전세자금 대출 만기 전날에서야 은행에 연락했다가 만기일에 해외여행 중이던 집주인의 동의를 얻지 못해 전세자금대출을 연체했다.
# B씨는 전세계약 만기가 도래해 집주인 배우자와 갱신계약을 체결했는데 전시자금대출 만기연장을 신청하려 하자 은행으로부터 만기연장이 곤란하다는 통지를 받았다.
# C씨는 집주인이 주택담보대출을 추가로 받는다며 잠시 전출을 요청하자 요구에 응했고 다음날 다시 전입했으나 후에 전세자금대출 만기연장을 신청할 때 은행으로부터 C씨의 전입일이 집주인의 주택담보대출 근저당권 등기일보다 늦다며 만기연장이 안된다는 얘기를 들었다.
'국민체감 20대 금융관행 개혁' 실행계획의 일환으로, 금융거래과정에서 알아두면 유익한 실용금융정보 200가지를 알리고 있는 금융감독원이 24일 "전세자금대출자를 위한 금융꿀팁”을 통해 전세자금 대출 만기연장 신청 시 유의할 점을 제시했다.
금융감독원의 한 관계자는 “은행에서 전세자금대출을 받은 이들 중에 절차를 제대로 알지 못해 어려움을 겪은 경우가 있다”고 전했다. 이러한 불상사를 막고 제때 전세자금대출 만기연장을 신청하려면 1개월 정도 충분한 시간을 가지고 미리 은행에 만기연장을 신청하는 게 좋다고 말했다.
은행이 전세자금대출 만기연장을 심사할 때는 고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의, 발급기관의 기한연장 승인이 필요하므로 일반적으로 신용 및 주택담보대출에 비해 만기연장심사 시 시간이 많이 소요된다. 특히 사전에 집주인에게 은행이 ‘만기연장 확인을 위해 연락을 할 수 있다는 점’을 알려주면 만기연장을 좀 더 원활하게 진행할 수 있다.
또한 전세갱신계약은 반드시 집주인과 체결하고, 어쩔 수 없이 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우에는 대리인 관련 서류(집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장, 또는 해외공관에서 확인한 위임장)를 받아야 한다. 이는 대리인이 집주인 배우자라도 마찬가지로 적용된다. 만기연장심사 시 은행에서는 정당한 전세계약 체결 여부를 확인하기 때문이다.
금융감독원에 따르면 집주인이 주택담보대출을 받기 위해 잠시 전출해줄 것을 요구할 때는 신중하게 결정해야 한다. 은행에서는 전셋집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정한도 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 승인해준다. 따라서 집주인의 추가 대출로 세입자의 전세자금대출 만기연장이 되지 않을 수 있으니 집주인이 받으려는 주택담보대출 금액을 확인할 필요가 있다. 특히 전출했다가 집주인의 주택담보대출 이후 다시 전입할 경우 전입신고가 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력을 상실해 만일 전셋집에 경매가 진행될 때 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있다.
앞의 모든 유의사항을 준수하더라도 집주인이 전세만기 시 보증금 증액을 요청할 경우 은행에 사전에 만기연장 가능 여부를 확인해야 한다. 전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있어 전세 갱신계약 시 증액된 전세 보증금이 최고한도보다 높을 경우 만기연장이 제한되기 때문이다. 다만 일부 전세자금대출은 최고한도를 초과해도 1회에 한해 연기가 가능하다.
한편, 낮은 금리로 전세자금대출을 받고 싶다면 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출을 이용하는 것도 좋다. 대신 세대원 전원이 무주택자이고 주택 규모가 국민주택규모 85㎡를 초과하지 않는다는 요건을 유지해야 한다. 참고로 85㎡이하 주택 세입자는 연말정산 시 연 300만원 한도 내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있다.
