[매일일보 임진영 기자] 주택 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 이달 들어 서울 아파트 매매량은 지난 25일 기준으로 4492건에 그쳤다. 지난해 주택 시장 비수기인 3~10월 기간 동안 평균 1만건을 상회하던 거래량이 절반 이하 수준으로 떨어졌다.
1월이 계절적으로 주택 시장 비수기라고 하지만 이달 매매량은 지난해 1월과 비교해도 낮은 수치다. 지난해 1월 서울 아파트 매매량은 총 6824건으로 이 달과 비교하면 1.5배 가량 더 활발한 매매량을 보였다.
최근 부동산 시장의 침체는 지난해 추석 이후 시작된 것이다. 돌이켜보면 지난해는 유독 시장이 활황기를 맞았던 시기로, 건설사들은 앞 다퉈 밀어내기 식 분양에 나섰다. 심지어 사업성이 그다지 높지 않아 몇 년간 묵혀왔던 보유 택지에도 대거 아파트를 공급했다.
이처럼 건설사들이 지난해 대거 아파트 분양에 나선 이유는 무엇보다 그 아파트를 살 사람이 많다고 판단했기 때문이다. 특히 최경환 경제부총리가 지난 2014년 7월 취임 이후 대출 규제 완화 및 분양가 상한제 폐지와 같은 부동산 경기 부양 정책을 연이어 발표한 것이 결정적이었다.
분양가 상한제 폐지 이후 건설사들은 분양가를 한껏 올려 공급에 나섰다. 주택 담보 대출의 문턱이 낮아지면서 국민들 역시 새 아파트 구매에 열을 올렸다. 그러나 건설사들의 이 같은 행태는 ‘고분양가 논란’과 ‘공급 과잉’ 논란을 일으켰다.
고분양가 아파트가 늘어나고, 아파트가 공급 과잉되면 건설사의 악성 재고인 미분양 물량이 발생하는 것은 필연적이다.
3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘어서 고분양 논란을 일으킨 강남 재건축 아파트인 ‘반포 푸르지오 써밋’이나 ‘반포 래미안 아이파크’는 일제히 미분양 사태를 맞았다. 지나친 고분양가 아파트의 공급은 강남 불패 신화도 무너뜨릴 수 있음을 보여주는 좋은 사례다.
또한, 국토부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 4만9724가구로 나타났는데 이는 그 전달에 비해 한 달 사이 미분양 가구 수가 54.3%(1만7503가구)나 늘어난 것이다.
가계 부채는 1000조원을 돌파한지 오래고 주택 담보 대출 역시 폭발적으로 늘어나 지난해 말 기준으로 아파트 집단대출 규모는 110조원을 넘어섰다. 가계 부채가 한없이 없이 불어나다 보니 국민들의 소비 심리가 떨어졌고, 지갑을 열지 않는다.
정부는 뒤늦게 다음 달부터 가계 부채 관리 대책을 시행하고 주택 담보 대출 시 대출자의 소득 심사를 강화해 상환 능력을 기준으로 주택 담보 대출을 내주겠다는 방향으로 정책을 수정했다.
이에 그렇지 않아도 고분양가 논란과 공급 과잉 논란에 침체된 주택 시장은 더욱 얼어붙었다. 부동산 경기를 부양해 경제를 활성화 시키겠다던 정부가 정책의 실패를 인정하고 180도 선회한 셈이다.
이러한 상황에서도 과연 현재 주택 시장 한파의 책임이 건설사와 국민에게만 있다고 할 것인가. 다시 한 번 원점에서 현 부동산 시장을 바로잡을 대책을 마련할 때다.
