김인만 김인만부동산경제연구소 소장 | 오는 30일 수도권광역급행철도(GTX) A노선 개통을 앞두고 수혜지로 꼽히는 동탄2신도시 동탄역 인근 집값이 고공행진을 하고 있다.
지난 2월 동탄역 롯데캐슬 전용 102㎡ 34층 22억원 거래신고 됐는데, 작년 9월 25층 21억원에 거래된 이후 1억원이 올랐다. 동탄역시범한화꿈에그린아파트 전용 84㎡도 지난 1월 4층이 10억5000만원으로 거래되다 2월에는 5층이 11억원으로 거래됐다.
지하철 개통효과는 교통이 불편한 지역일수록 더 커진다. 실제로 같은 노선이 개통되는 수서역 주변은 집값 변동 없이 조용하다. “저는 실거주자여서 집값이 안 올라도 돼요”는 거짓말이다. 오르지 않아도 된다면 그냥 전세를 찾으면 된다. 굳이 취득세와 재산세, 대출이자까지 내면서 오르지 않을 집을 살 이유는 없다.
기대감은 곧 미래가치다. 앞으로 더 좋아질 것 같은 기대감은 지금 현재가치가 다소 높다고 해도 앞으로 더 올라갈 수 있다는 확신의 근거가 되기에 투자결정을 하는 것이다.
그런데 생각해보자. 개통완료 이후 더 좋아질 것이 있을까. 이미 개통효과에 대한 기대감이 선반영된 집값은 전체적인 부동산시장 흐름의 시장가치가 움직이지 않는 한 추가 상승을 기대하기는 어렵다.
과거 2009년 지하철 9호선 개통 당시 개통 이전 강서구 가양동 일대 급등하던 집값이 개통 이후에는 안정을 찾은 것과 같은 맥락이라 할 수 있다.
반면 현재가치로 움직이는 전세가격은 개통 이후 추가상승 가능성이 높다. 집값은 미래가치에 영향을 받지만 전셋값은 현재가치에 영향을 받는다.
그리고 개통호재로 급등한 집값이 과연 적정한가를 따져보려면 상급지역 아파트가격과 비교해보면 된다. 22억원에 거래가 된 동탄역 롯데캐슬 전용 102㎡를 전용 84㎡로 환산 계산하면 18억1000만원 정도 된다.
2014년 입주한 마포의 랜드마크 마래푸(마포래미안푸르지오) 전용 84㎡가 1월 17억4000만원에 거래됐다. 서울로 가는 길이 단축된 GTX A 동탄역 인근 아파트가 좋을까, 서울 내 신흥부촌인 마·용·성의 마포 랜드마크 아파트가 좋을까. 2019년 입주한 송파 헬리오시티 12층이 19억8000만원에 거래됐다.
동탄역 인근 전용 102㎡ 22억원을 사고 싶을까, 아니면 강남3구 송파구 랜드마크 아파트 전용 84㎡ 19억8000만원에 사고 싶을까.
답은 나와 있다. 동탄역 인근 아파트가 오버슈팅 됐거나 서울 핵심지역 아파트가 언더슈팅 됐다는 말이다. 판단은 매수자의 몫이다.
