김인만 김인만부동산경제연구소 소장 | 설과 추석 명절은 부동산시장의 흐름을 바꾸는 터닝포인트 역할을 한다. 멀리 떨어져 있던 가족이나 친지, 친구들이 모여 이야기 꽃을 피우다 보면 자연스럽게 방향성이 결정되고 명절이 끝나면 미뤄두었던 집 팔기나 집 사기에 나서는 경우가 많다.
2023년 집값은 설 이후 반등에 성공했고 추석 이후 다시 거래량이 감소하면서 꺾였다.
올해는 설 이후 집값 반등에 성공할 수 있을까?
우선 주택거래량을 보면 집값반등의 신호가 약하게 감지는 되고 있다.
1월 서울아파트 거래량은 2.6기준 1732건으로 계약일 기준 30일 이내 거래신고가 이루어지고 있는 점을 감안하면 2000건 중반은 가능할 것 같다. 2023년 12월 거래량이 1825건임을 감안하면 거래가 늘어난 것은 사실이다.
안전진단 없이 재건축 추진, 비 아파트 구입 시 주택 수 제외 등을 포함한 1.10대책이 나왔고 GTX 연장 및 신설노선도 발표됐다. 김포, 평택 등 수혜지역들은 기대가 커져 하락이 멈췄다.
그리고 부부 합산 연 소득 1억3000만원 이하 자녀를 출산한 분이 주택가격 9억원 이하 주택을 구입하는 경우 1.6~3.3% 저리대출을 받을 수 있는 신생아특례대출이 1월 29일부터 시행되면서 구매능력이 다소 개선된 점도 거래량 증가에 한 몫을 했다.
여기서 중요한 관전포인트는 거래량이 지속적으로 늘어나고 집값이 본격적으로 회복할 수 있느냐 이 두가지다. 지켜봐야 하겠지만 낙관적인 결과가 나올 가능성은 낮다.
정부가 내 놓을 수 있는 부양카드는 이미 나왔다. 1.10대책이후 집값이 폭락하는 상황도 아닌데 추가 대책이 나오기는 어렵다. GTX를 뛰어넘을 교통대책도 더 이상은 없다. 신생아특례대출 호응이 좋기는 하지만 신규 주택구입용도보다 기존대출을 저리대출로 갈아타는 대환대출 비중이 압도적이다.
신생아특례대출을 신청한 9631건 중 1519건인 15% 정도만 주택구입 용도이다. 기존대출에서 갈아타는 수요가 많아 주택 거래량 증가나 주택시장 회복에 전혀 도움이 되지 않는다.
믿고 있는 금리인하는 여전히 불확실성이 높다. 미국에서 상반기 중 인하를 시작해 올해 안에 3차례 정도는 인하를 해야 한국은행이 하반기 1번 정도 인하할 여력이 생긴다.
금리인하가 한 차례 되면 일시적으로 거래량이 늘어날 수 있으나 지속적인 거래증가로 이어지기는 어렵다.
전세가격 상승, 입주물량 부족 등 장기적인 상승요인은 존재하나 현재 금리나 경제상황, 집값 수준을 감안하면 집값 상승에 대한 기대감을 크게 자극하기에는 역부족이다.
설 이후 반짝 거래량 증가는 가능할 수 있으나 본격 회복세로 이어질 가능성은 낮다.
2015-2021년 7년 동안 2배 이상의 상승을 했는데 2022-2023년 2년 살짝 조정 후 다시 상승장이 된다고 생각하는 것 자체가 무리다. 2024년은 조정의 터널을 통과하고 있는 과정이다.
큰 폭의 상승도 큰 폭의 하락도 기대하기 어렵다.
어차피 지나가야 할 길이라면 지나친 초조함과 걱정은 잠시 내려두고 위험관리와 내 집 마련 전략을 다시 짜는 내실을 다져보는 것도 좋지 않을까?
