“시장에 부작용 우려” vs “비용 감축 등 긍정적 효과”
매일일보 = 나광국 기자 | 윤석열 정부가 30년 이상 된 노후주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수하는 방안을 추진하는 것으로 알려지면서 투기조장과 양극화를 우려하는 목소리가 나오고 있다.
25일 부동산업계에 따르면 전문가들은 정부가 재개발·재건축 사업 규제 완화에 나설 경우 사업 비용과 시기는 크게 줄어드는 긍정효과를 기대하면서도 실질적 효과는 크지 않거나 투기와 같은 부작용이 일어날 수 있다고 보고 있다.
앞서 윤 대통령은 지난 21일 “사업 속도를 획기적으로 높일 수 있도록 재건축·재개발 사업 절차를 원점에서 재검토하겠다”고 말했다. 사실상 안전진단 기준을 완화하겠다는 취지로 해석된다. 국토부도 “도심 내 원활한 주택 공급을 위해 대통령께서 하신 말씀을 반영할 수 있는 재개발·재건축 절차 합리화, 규제 완화 방안을 검토 중”이라며 “이를 구체화한 방안을 오는 2024년 1월 중 발표할 계획"이라고 설명했다.
전문가들은 최근 재건축 사업은 인허가 외에도 추가분담금 등 변수가 많기에 사업 속도 차이는 지역별, 단지별로 달라질 수 있고 투기 등 부작용도 분명히 존재한다고 우려했다.
정경찬 한국토지신탁 팀장은 “지금까지는 조합을 설립하기 전 주민들이 안전진단을 하면서 자금을 모으는 것 자체가 사업 의지를 알 수 있는 바로미터 역할을 했는데 만약 대표성 있는 단체가 없어지게 된다면 최악의 경우에는 아무나 정비계획을 내서 시장에 혼란이 이어질 수 있다”고 주장했다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “정부가 내놓은 내용을 보면 모아타운과 같은 재개발·재건축 사업은 민간업자에게 사업을 전적으로 맡겨서 용적률 인센티브까지 부여하는 방식”이라며 “그러면 투기가 생길 수밖에 없는 상황에서 조합원 사이 이해관계 조정도 어렵고, 세입자 주거대책도 없이 규제를 더 완화하는 방향은 부작용을 낳을 수 있다”고 말했다.
그는 이어 “정비사업의 착수기준을 변경한다는 것은 결국 인허가 단계를 완화한다는 내용에 그치는데, 지금은 인허가보다도 개별 소유주 및 조합원들의 자금 여력이 관건이기에 막연하게 미래가치를 기대하는 것은 주의해야 한다”고 덧붙였다.
송승현 도시와경제 대표는 “최근 고금리와 원자재 가격 상승 등으로 정비사업이 속도를 내지 못하고 있는 상황에서 정부가 적절한 타이밍에 관련 대책을 내놓았다고 생각한다”면서도 “투기 문제를 우려하지 않을 수 없다”고 지적했다.
재건축·재개발 사업의 동력을 끌어올리는 방안을 내놓은 것은 좋지만 투기와 같은 부작용을 감안한 세밀한 대책 제시 부재가 아쉽다는 의미다.
그러면서 “지역별이나 단지별로도 진행 속도가 확연하게 차이가 날 수 있다”며 “결국 이제는 인허가 문제보다는 소유주와 조합원들의 자금 여력에 따라 사업 속도 차이가 발생할 가능성이 높아졌다”고 말했다. 그러면서 “아무래도 강남권 등 자금 여력이 충분한 지역의 경우 사업 진행 속도가 붙을 가능성이 높아졌다”고 덧붙였다.
그동안 정비사업의 고질적 문제였던 지역별 '빈익빈 부익부' 현상이 더욱 심화될 것이라는 우려다.
물론 정부의 이번 규제 완화는 안전진단 비용 감축 및 인허가 단계 간소화 등 재건축 사업에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 의견도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정비사업을 추진하는 사업지에선 긍정적인 요인이다”며 “사업소요 기간 단축과 비용절감 효과를 기대할 수 있기 때문이다”고 설명했다.
이어 이 연구위원은 “건축물의 수명을 구조안정성에만 맞추면 건물이 무너지기 전까지는 재건축을 못하지만, 건축물의 수명을 사회적 수명 등으로 연장하면 좀 더 인허가를 받기가 수월해진다”며 “재건축아파트에서는 안전진단(1차 및 2차 안전진단)에 소요되는 비용도 만만치 않은데 일단 이것부터 줄어들 여지가 있다”고 말했다.
그럼에도 정책 효과에 대해서는 대부분의 전문가들과 같은 의견을 보였다. 이 연구위원은“ 지금처럼 주택시장이 침체됐을 때는 이같은 논의가 바로 가격 급등으로 연결되지는 않는다”고 말했다.
