김인만 김인만부동산경제연구소 소장 | “계약해지 하고 싶습니다” “계약갱신 하지 않았나요?” “그래도 계약해지 할 수 있습니다. 3개월 후 전세금 반환해주세요.”
2 2 계약갱신청구권과 5% 전월세상한제의 임대차2법에 대한 후유증은 아직도 진행 중이다. 사회적 공감대를 형성하지 않고 졸속으로 추진한 법의 부작용을 제대로 보여주고 있다.
무리하게 추진했던 임대차 2법으로 왜곡된 전세가격은 깡통전세와 역전세의 단초를 제공했다. 설상가상 계약갱신 상태에서 묵시적갱신에 준하는 계약해지 권한을 그대로 부여하다 보니 갱신기간 중 계약해지를 두고 집주인과 세입자간 분쟁이 최근 크게 늘어나고 있다.
2년 거주한 세입자가 2년 더 살겠다고 계약갱신을 한 상태에서 최근 전세가격이 하락하자 2년 더 살겠다고 갱신한 세입자가 계약해지를 요구하면서 3개월 뒤 전세금을 빼 달라고 하는 것이다. 집주인 입장에서는 날벼락과 같다. 전세금 안 올리고 갱신해서 살다가 전세가격이 떨어지니까 돈을 빼 달라는 것이다. 역 전세 상황에서 전세금을 빼 주려면 예금을 깨거나 대출을 받거나 그것도 안되면 집을 팔아야 한다.
하지만 세입자 잘못은 아니다. 세입자는 법대로 했을 뿐이다. 전세금이 오를 때는 5% 이내로 인상제한을 하면서 2년 더 갱신을 하고, 전세금이 떨어지면 계약 해지를 청구해서 3월 뒤 전세금을 받도록 법을 그렇게 만들었기 때문에 발생한 문제다.
2020년 7월 31일 신설되어 시행된 주택임대차보호법 제6조 3 계약갱신청구권에서 계약을 해지할 수 있는 권한인 계약갱신해지권은 제6조 3의 4항에 있는데 하필 “1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용” 이렇게 돼있다.
제6조 2는 2009년 5월 신설된 묵시적 갱신 때 계약해지 조항으로 “묵시적갱신 땐 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지 통지 가능하고 그 효력은 3개월후 발생한다”고 되어있다.
이 조항을 준용한다고 하니 역 전세가 터지자 이걸 근거로 계약갱신을 한 세입자가 전세가격이 떨어지자 법대로 계약해지 요구를 하는 것이다.
법대로 하겠다는 세입자와 억울하다는 집주인 간의 분쟁은 소송까지 갔는데 법원은 제6조 2(묵시적갱신)의 취지가 임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 한해 적용된다고 봄이 타당하다고 집주인 손을 들어주었다.
이것은 묵시적갱신과 계약갱신청구는 다른 개념으로 계약해지권도 다르게 적용해야 하는데 임대차2법이 졸속으로 만들어져서 생긴 문제라는 것이다. 암묵적 동의개념인 묵시적갱신과 세입자의 의지와 약속이 들어간 계약갱신청구는 엄연히 다르다. 적어도 약속을 했으면 그 약속을 지키는 것이 우리 사회의 최소한의 상식이자 예의다.
왜 제대로 일 하지 않은 국회때문에 집주인과 세입자가 다툼으로 분쟁을 겪어야 하는가? 법이 잘못되었으면 빨리 개정을 하는 것이 맞다. 계약갱신 청구의 경우 묵시적갱신에 준하는 일방적 계약해지가 아니라 양 당사자간 협의를 한 경우 해지를 할 수 있도록 하루빨리 법 개정을 해 주길 바란다.
