‘오세훈표’ 정책 한계… 영향 크지 않을 수도
[매일일보 성동규 기자] 오세훈 서울시장 시장의 최우선 당면 과제는 집값 안정이다. 그러나 대다수 부동산 전문가는 오 시장이 핵심 공약으로 ‘민간주도 공급확대’를 전면에 내세웠던 만큼 재건축 아파트에서 시작된 집값 상승이 주택시장 전반으로 퍼질 수 있다고 예측했다.
11일 부동산 전문가들을 대상으로 집값 전망에 관해 물은 결과 민간주도 재건축 사업의 성격상 중장기적으로 안정화된다 해도 초기 집값 상승과 그로 인한 전셋값 인상 압박이 불가피하다고 입을 모았다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “민간 재건축은 규제에도 영향을 받지만, 부동산 시장이 불황이냐 활황이냐에 따라 사업 속도가 크게 좌우된다”면서 “오 시장의 기대와 같이 집값이 안정되면서 공급이 빠르게 진행된다는 건 사실상 어렵다”고 지적했다.
임병철 부동산114 수석연구원은 “공급 확대에 따른 유의미한 변화는 ‘2·4 공급대책’ 이후 이미 시장에 나타나고 있었다”면서 “이렇다 보니 오 시장 공약의 핵심은 공급 확대보다는 재건축 활성화로 가격 상승은 불가피해 보인다”고 짚었다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원의 의견도 일치했다. 이 책임연구원은 “유동성 등 기존의 집값 상승 요인에는 별다른 변화가 없는 상황이다 보니 민간 정비 사업 규제 완화 기조에 대한 기대감이 시장에 반영될 것”이라고 말했다.
그러면서 “특히 공공재건축 등에 포함되지 못하는 고가 대형 아파트에 투자 수요가 몰릴 수 있다”며 “압구정 일대 ‘재건축 대장’으로 꼽히는 현대7차 아파트 전용면적 245㎡가 지난 5일 80억원에 거래되면서 역대 최고가를 기록한 것도 이런 이유에서다”라고 덧붙였다.
재건축발 전세대란이 다시 불붙을 수 있다는 우려도 제기됐다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장 “재건축 활성화는 곧 해당 지역의 전세수요 급증을 뜻한다”며 “관리처분인가가 끝나고 철거에 들어가면 거주하던 주민들은 통상 3개월의 기간동안 이주를 진행한다”고 설명했다.
장 본부장은 “관리처분인가가 끝나고 준공까지의 시간은 3년에서 길게는 5년까지 소요된다. 이주자들은 이 기간 조합원들은 지낼 집을 찾아야 하다 보니 재건축발 전세대란은 강남을 넘어 강북지역과 경기, 인천 등 수도권 일부 지역에까지 영향을 미친다”고 내다봤다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 이런 부작용을 최소화하기 위해 사업 속도를 지역별로 조절할 필요가 있다고 조언했다. 심 교수는 “상대적으로 수요가 덜한 강북권에서 강남권 순으로 규제를 완화하면 집값 상승이 전체 시장으로 번지는 것을 방지할 수 있다”고 분석했다.
심 교수는 이어 “정부와 서울시가 긴밀하게 상호 협력한다면 주택공급을 늘리면서도 투기 수요를 관리할 수 있는 묘안을 찾을 수 있을 것”이라며 “현재는 정치적 유불리를 떠나 집값 안정에 집중해야 할 때”라고 평가했다.
일부 전문가는 오 시장이 민간 재건축 규제를 완화하려면 서울시 조례 개정이 필요한 만큼 여당이 절대다수를 차지하는 서울시의회 문턱을 넘기가 쉽지 않아 집값에 큰 영향을 미치지 못할 것으로 봤다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “1년 3개월이라는 짧은 임기 안에 현 정부의 부동산 정책 기조를 뚫고 서울시장이 단독으로 재개발·재건축 규제를 풀어낸다는 것은 불가능에 가깝다”고 잘라 말했다.
김 소장은 “더욱이 부동산 가격은 이미 오를 대로 올랐기 때문에 재개발, 재건축 단지가 전체 시장을 자극하려고 해도 그 수요를 받쳐줄 소비자층이 얼마나 될지 미지수”라며 “‘오세훈표’ 부동산 정책의 영향으로 서울 집값이 무조건 오른다고 보기는 어렵다”고 예측했다.
