‘기존 분양권’은 규제 비껴가…‘풍선효과’ 우려도
[매일일보 성동규 기자] 분양권 전매가 사실상 전면 금지된다. 이에 따라 이른바 투기세력들이 차익을 남기기 위해 웃돈을 붙여 사고파는 일명 ‘폭탄 돌리기’를 하다 마지막 실수요자가 모든 피해를 떠안는 폐단을 사전에 방지할 수 있게 됐다는 시각이 지배적이다.
21일 업계에 따르면 수도권과 지방 광역시 도시지역 민간택지에서 공급되는 주택의 분양권 전매제한 기간이 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 늘어나는 내용을 골자로 하는 주택법 시행령 일부개정안이 22일부터 시행된다.
이번에 규제를 받는 지역은 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역으로 인천, 의정부, 구리, 남양주(화도읍, 수동면, 조안면 제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 의왕, 군포, 안산, 동두천, 오산, 평택, 파주, 포천, 김포, 화성, 시흥, 용인 일부와 연천군 등이다.
대전·대구·광주·울산·부산 등 5대 지방광역시에서는 토지용도가 도시지역인 곳에 적용된다. 해당 지역이 도시지역인지는 ‘토지이용규제정보서비스’에서 조회할 수 있다. 규제에서 자유로운 지역은 자연보전권역인 경기 광주, 이천, 여주 정도다.
이는 분양권이 투기 수단으로 악용되는 것을 차단하기 위한 정부의 조치다. 실제로 국토교통부의 조사결과 2017~2019년 수도권과 광역시 민간택지에서 20대 1이 넘는 청약 경쟁률을 기록한 아파트 당첨자 4명 중 1명은 분양권을 6개월 내 되판 것으로 나타났다.
지난해 12·16부동산대책과 민간택지 분양가상한제 시행 등으로 서울 등 규제지역의 부동산 매매와 분양이 위축되면서 수도권 비규제지역으로 투기 수요가 쏠리는 ‘풍선효과’가 나타난 것으로 풀이된다.
내년 1월 1일부터 새로 취득하는 분양권이 주택 수에 포함되고 내년 6월부터는 분양권 보유 기간 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%로 양도세율이 인상되는 것도 똑같은 맥락이다. 강력한 조치들이 시행을 앞둔 만큼 투기수요가 대거 사라질 것이라는 게 전문가들의 평가다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양권 시장에서 절반 이상은 가수요로 볼 수 있다”면서 “이번 개정안 시행으로 지방에서 나타났던 단기차익을 노린 거래가 사라지면서 실거주자 중심으로 시장이 바뀌게 될 것”이라고 말했다.
일각에선 분양권을 판 사람의 또 다른 부동산에 근저당권을 설정하거나 처분금지 가처분 신청을 하는 방식 등 불법전매에 일일이 대응하기 어려워 실효성이 떨어질 수 있다는 비판도 나온다. 그러나 내년 ‘부동산거래분석원’이 출범하면 이런 우려는 불식될 것으로 보인다.
문제는 기존에 거래되던 분양권이다. 투기과열지구에선 1회, 조정대상지역에선 제한이 없다. 이렇다 보니 투기수요가 기존 분양권으로 몰려들 수 있다는 전망이 제기됐다.
장재현 리얼투데이 리서치 본부장은 “시장 환경이 빠르게 변화하고 있다고 해도 풍부한 유동자금은 언제든 규제가 약한 곳으로 흘러 들어갈 수 있다”면서 “이렇다 보니 정부가 시장을 예의주시하면서 탄력적으로 대응해야 할 것”이라고 조언했다.
