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HUG 분양보증 강화에 다양한 ‘묘수’ 등장분양가 통제에 애먹는 건설사·재건축 조합
규제 딜레마에 후분양·선임대 후분양 ‘선회’
‘나인원한남’이 주택도시보증공사(HUG)와 분양가에 대한 이견을 좁히지 못해 결국 선임대 후분양 방식으로 사업을 변경했다. 사진은 ‘나인원한남’ 조감도. 사진=디에스한남 제공

[매일일보 최은서 기자] 건설사와 강남 재건축 단지 등이 최근 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 심사 강화로 분양가 승인에 애를 먹자 선임대 후분양, 후분양 전환 등의 고육지책을 내놓고 있다.

13일 부동산업계에 따르면 서울 용산구 한남동 고급아파트인 ‘나인원한남’이 정부의 분양가 통제로 사업이 9개월 이상 지연되자 임대 후 분양으로 방향을 틀었다.

‘나인원한남’의 시행을 맡은 디에스한남은 HUG와 임대보증을 위한 협의를 마치고 임대보증금보증서 발급에 들어감에 따라, 이달 말 분양에 나설 계획이다. 디에스한남이 HUG로부터 승인 약정을 받은 보증금 규모는 약 1조3000억원으로 3.3㎡당 4500만원 수준이다. 이에 가구당 임대보증금 규모가 33억∼48억원 선이 될 것으로 알려졌다.

디에스한남이 임대 후 분양을 택함에 따라 임대의무기간인 4년을 충족하면 HUG의 보증 없이 주변 시세에 따라 분양가격을 정할 수 있다. ‘나인원한남’은 내년 4분기 입주가 예상돼 2023년 4분기에 분양전환을 하게 될 전망이다.

이처럼 ‘나인원한남’이 임대 후 분양으로 선회한 까닭은 HUG와 분양가를 놓고 이견을 좀처럼 좁히지 못해서다.

지난해 12월 디에스한남은 ‘나인원한남’의 분양가를 인근 고급주택인 한남더힐을 기준으로 산정해 3.3㎡당 6360만원에 분양보증을 신청했다. 하지만 HUG는 3.3㎡당 4750만원 이하에서만 보증발급이 가능하다며 분양보증승인을 거절했다. 이후 디에스한남은 설계변경 등을 통해 분양가를 낮추는 방안을 모색했지만, 결국 수익률과 사업성 확보를 위해 사업 변경을 택한 것으로 풀이된다.

강남 재건축 단지들은 분양가 상한제를 피할 수 있는 후분양도 검토하는 추세이다.

통상 후분양은 건설사가 스스로 사업비를 조달해야 하나 재건축은 조합원 분담금을 일부 받아 부담이 상대적으로 줄어든다. 또 업계에선 후분양의 경우 건설사의 금융 부담과 공사기간의 물가상승률 등으로 분양가가 상승될 것으로 예상한다. 최근 주택도시보증공사(HUG) 발주한 ‘후분양제 관련 용역보고서’에 따르면 후분양으로 인한 분양가 상승분이 3~7% 수준이다.

현대건설이 수주한 서울 강남구 대치동 ‘대치쌍용2차’는 조합원들이 선분양, 후분양, 선임대 후분양 중 분양방식을 선택할 수 있도록 했다. 이 수주전에서 대우건설은 고배를 마셨지만 당시 분양가 규제에 벗어날 수 있는 후분양제를 제시한 점은 조합원들의 호응을 받았던 것으로 전해졌다.

앞서 대우건설은 지난해 9월 서울 서초구 잠원동 ‘신반포 15차’ 수주전에서 후분양제를 제안해 수주에 성공했다. 당시 대우건설은 조합원에 보다 많은 이익을 돌려주기 위해 적당한 시점으로 분양시기를 조절할 수 있는 ‘골든타임 후분양제’를 제시, 주목을 받았다.

롯데건설이 시공권을 확보한 ‘잠실 미성크로바’도 분양가 상한제 부담을 줄이기 위해 후분양제를 검토 중이다. 수주전 당시 롯데건설은 골드타임 후분양제 조건 등을 제안한 바 있다.

한 업계 관계자는 “최근 정부의 고분양가 압박을 피할 수 있는 전략의 하나로 선임대 후분양, 후분양 등이 검토되는 분위기”라고 말했다.

최은서 기자  eschoe@m-i.kr

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