엄정숙 부동산전문 변호사 | 권리금을 돌려받을 때 재계약 여부를 두고 혼란을 겪는 세입자가 늘어가는 가운데 정확한 법률해석에 이목이 집중되고 있다.
상가 임대차에서 세입자의 갱신요구권과 권리금보호 규정은 동일한 측면이 있다. 때문에 재계약을 하지 않으면 권리금도 함께 포기된다고 착각하는 사례로 이어지기도 한다. 하지만 권리금회수는 재계약 여부와 상관없이 계약 종료를 앞두고 있다면 권리 행사가 가능하다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
상가 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자의 권리금에 관해 강행 규정으로 보호하고 있다. 문제는 세입자들 가운데 권리금회수가 가능한 시기에 대해 잘 모르거나 오해를 하는 경우가 있다는 것이다.
권리금은 법률상 계약이 끝나기 6개월 전부터 신규 세입자 구해 권리금 거래를 해야 한다. 즉 계약 종료를 앞두고 해야 한다는 말이다.
이 경우 재계약 여부와 상관없이 법률상 정해진 기간에 속한다면 건물주는 세입자의 권리금회수 기회를 보장해야 한다. 오히려 재계약을 하기로 합의가 있거나 이미 재계약에 들어간 상황에서는 권리금회수가 가능한 상황이 아니기 때문에 권리 행사가 어려워질 수 있다.
반면 계약 종료를 앞둔 것은 아니지만, 재계약이 된 상황에서도 권리금회수가 가능한 경우도 있다.
원칙적으로는 세입자는 계약 기간을 준수해야 하고 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금 거래를 위한 신규 세입자를 주선해야 하지만 재계약 이후에는 이야기가 달라진다.
상임법 제10조 제5항에는 ‘계약이 갱신된 경우 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(건물주)에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다’고 규정하고 있다.
즉 최초 계약 기간에는 세입자가 중도 계약해지를 요구할 수 없지만, 계약이 갱신된 이후에는 언제든 계약해지 통보가 가능하다는 말이다.
따라서 재계약 기간 중 세입자가 권리금회수 계획이 있다면 계약 종료 시점을 감안해 권리금 거래도 가능하다. 이는 미처 신규 세입자를 구하지 못한 채 계약이 연장된 상황에서 활용되는 방법이 되기도 한다.
