[매일일보 최지혜 기자] 윤석열 정부가 민간이 주도하는 '민간도심복합사업' 제도를 새롭게 마련했다. 이를 통해 역세권 등 도심지역에 주택 공급을 확대한다는 방침이다. 주택공급을 늘리기 위한 '주택공급촉진지역' 도입도 추진된다.
국토교통부가 16일 발표한 '국민 주거안정 실현방안'에 는 민간이 주도하는 주택공급 확대 방안으로 이같은 내용이 담겼다.
민간도심복합사업은 토지주 3분의 2 이상이 동의 하에 민간 전문기관(신탁·리츠)이 시행할 수 있다. 이를 통해 조합을 설립하지 않고도 사업 추진이 가능하다.
리츠는 토지주, 디벨로퍼(개발사업자), 금융기관 등이 특수목적법인(SPC)에 출자하는 방식이다. 이 때 토지주 비율이 전체의 절반 이상이어야 한다. 신탁은 토지주들이 신탁사에 토지를 신탁해 사업을 시행하는 방식이다. 신탁사가 사업·시공을 모두 관리한다.
해당 사업은 성장거점형과 주거중심형 등 2가지 유형으로 나뉜다. 성장거점형은 교통이 편리한 역세권·도심·부도심 등 상업·문화 거점이 될 수 있거나 쇠퇴한 구도심, 노후역세권 등 혁신적인 개발이 필요한 지역 가운데 지정한다. 이 지역은 민간이 첨단산업 중심의 고밀 복합개발을 추진할 수 있도록 용적률 상향 적용 등의 인센티브를 받는다.
정부는 입지요건에 따라 업무·문화·숙박·산업시설 등 다양한 기능을 복합 개발할 수 있도록 필요시 '도시혁신계획구역'(가칭)으로 지정해 특례를 주는 방안도 검토하고 있다. 도시혁신계획구역은 용도·용적률·건폐율 등 기존 도시계획의 규제를 받지 않는 특례 구역이다. 정부는 내달 중으로 이를 포함한 '도시계획 개편 종합방안'을 발표할 계획이다.
주거중심형은 노후도가 60% 이상인 역세권과 준공업지역 가운데 지정한다. 고밀 개발을 추진하되 50% 이상을 주택으로 사용한다. 용적률은 최대 500%까지 상향된다.
정부는 민간도심복합사업에 공공사업 수준의 용적률, 세제 혜택(양도소득세 이연), 공원·녹지 기준(1세대당 2㎡) 등을 적용면서, 민간에 부여되는 인센티브를 통해 발생하는 개발이익을 공공임대·공공분양 등 공익으로 기부채납 받아 환수하기로 했다.
아울러 국토부는 주택공급 촉진지역 도입을 추진하겠다고 밝혔다. 이는 투기과열지구·조정대상지역 등 수요를 억제하는 규제지역의 반대 개념으로, 여건이 양호한 지역의 규제를 완화해 주택공급을 촉진한다는 내용을 골자로 한다.
인허가 감소 등 공급이 줄어들거나 가용지가 많은 지역 등을 주택공급촉진지역으로 지정해 일괄적으로 규제를 완화하고 인센티브를 부여하는 방안을 검토하고 있다.
주택공급촉진지역으로 지정되면 일정 기간 조합설립 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등 각종 혜택이 주어질 전망이다. 투기수요 유발 가능성과 특혜 등 부작용이 우려되는 만큼 정부는 연구용역과 지자체·전문가 의견수렴 등을 거쳐 내년 1분기 내 도입 여부를 결정할 예정이다.
