[매일일보 김간언 기자] 상생임대주택으로 운영된 모든 주택이 양도소득세 비과세 거주요건과 장기특별공제 거주요건 2년이 면제되는 것은 아니고 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제 혜택을 받을 수 있다.
기획재정부는 24일 ‘상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대·개편’과 관련 내용을 질의응답 자료로 발표했다. 상생임대인제도는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 상생 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주는 제도다.
- 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제되나
▲ 아니다. 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제 혜택을 받을 수 있다.
- 상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 직전 임대차계약 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데 이 때 직전 임대차계약은 무엇인가
▲ 직전 임대차계약이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과새로이 체결한 계약을 의미한다. 즉 甲이 주택을 취득하기 전에 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않는다.
- 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하나
▲ 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다.
- 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나
▲ 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속하여 유지될 필요는 없다.
- 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있나
▲ 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야한다.
- 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나
▲ 가능하다.
- 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나
▲ 가능하다.
- 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기위해 각 가구별로 상생임대차계약을 체결해야 하나
▲ 다가구주택 전체를 양도할계획인 경우 모든 가구와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 그러나 다가구주택을 가구별로 양도할 계획인 경우 각 가구별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.
- 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나
▲ 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다.
- 상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나
▲ 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용하여 계산한다.
