전셋값 올랐는데 신용대출도 막혀
[매일일보 최지혜 기자] 신규 계약을 준비하는 전세 세입자의 부담이 가중하고 있다. 금융당국의 잇단 금리인상에 이어 내달 대출규제 강화가 예고되며 전세자금대출 한도를 모두 사용한 이들은 급등한 전세보증금을 마련하기 위한 돈줄이 말랐다. 이에 최근 이어지는 전세의 월세화에 속도가 붙을 것이란 우려가 나온다.
23일 금융통화위원회에 따르면 내달부터 3단계 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 7월부터 본격 시행된다. 올해 1월부터 적용되고 있는 DSR 규제(2단계)는 총대출액이 2억원이 넘는 차주의 대출 한도가 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 하고 있다. 내달부터는 규제 적용 대상이 총대출액 1억원 초과 차주로 확대된다.
금리도 꾸준히 오르며 대출을 이용한 임차인의 부담도 커지고 있다. 기준금리는 지난 5월 26일 1.50%에서 1.75%로 상향 조정됐다. 이는 지난해 8월 첫 인상 이후 다섯 번째 인상이다.
대출 여건이 꾸준히 악화하며 주택 수요자뿐 아니라 전세 세입자도 월세로 내몰리는 상황이다. 임대차2법(계약갱신청구권‧전월세상한제)에 의해 4년 전 전세가격의 5% 인상폭을 적용받고 있는 임차인은 신규 계약에서 큰 폭의 전세가격 인상분을 부담해야 한다.
전세자금대출을 최대한도 5억원까지 받은 세입자의 경우 급등한 전세가격을 부담하기 위해 신용대출을 받거나 월세 낀 거래를 찾아야 하는 상황이다. 한국부동산원의 통계자료를 보면 서울 평균 전세가격은 4년 전인 2018년 5월 4억3416만원이었으나, 지난달 6억3337만원으로 45.8% 상승했다.
가령 지난 2018년 8월 전세자금 5억원을 대출받아 서초구 방배동 방배아트자이 전용 59㎡를 7억5000원에 최초 계약하고 계약갱신청구권을 사용한 A씨의 현재 전세보증금은 7억8750만원이다. 그러나 같은 단지는 지난달 23일 12억원에 신규 계약이 체결되며 4년 만에 전세가격이 4억5000만원 올랐다.
연소득 7000만원인 A씨가 3단계 DSR규제를 받는 경우 신용대출 총 한도는 약 1억1750만원(10년 만기·연 4% 이율) 수준이다. 수억원의 현금을 마련하지 못하면 월세를 구하거나 비교적 저렴한 지역으로 이동해야 하는 것이다.
실제로 올해 들어 월세난민이 늘어나는 추세다. 지난달 전국에서 확정일자를 받은 임대차계약 34만9073건 중 월세거래는 20만1621건으로 전체 임대차계약의 57.8%를 차지한 것으로 나타났다. 월세거래 비중은 올해 1월 46% 수준에서 2월 48.8%, 3월 49.5%를 기록한 후 4월에는 처음으로 절반(50.4%)를 넘어섰다.
한아름 직방 빅데이터랩 매니저는 “정부의 금리인상과 대출규제 강화로 자금 마련이 어렵거나 이자가 월세를 추월하는 경우가 나오며 임차인들의 월세화에 속도가 붙었다”며 “주거비 경감과 안정적인 임차계약 등을 위한 정책적 고민이 필요할 것으로 보인다”도 설명했다.
