‘양도세 중과시행’은 징벌적 과세(?)…"美보다 부담 적다"
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‘양도세 중과시행’은 징벌적 과세(?)…"美보다 부담 적다"
  • 성동규 기자
  • 승인 2021.06.06 15:55
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이달 양도세 중과 시행…일각선 ‘양도세 완화’ 주장 목소리
美, 韓보다 세부담 커…“양도세 비판, 집값 안정에 도움 안 돼”
서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이를 찾은 방문객들이 인근 아파트 단지를 바라보고 있다. 사진=연합뉴스 제공
서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이를 찾은 방문객들이 인근 아파트 단지를 바라보고 있다. 사진=연합뉴스 제공

[매일일보 성동규 기자] 이달 1일 다주택자나 단기 거래자에 대한 양도소득세 중과가 시행됐다. 일각에선 다주택자는 차치하더라도 1주택자의 양도세 부담은 과도하다고 비판한다. 통상 보유세 부담이 높고 양도세 세 부담이 낮다고 알려진 미국의 사례를 근거로 드는데 자세히 살펴보면 그렇지도 않았다.

6일 업계에 따르면 한국지방세연구원이 양도소득세 부담 수준을 비교하기 위해 서울과 뉴욕 주택 표본의 주택 가격 상승률이 동일한 분포를 따른다는 가정 아래 분석을 진행한 결과 서울의 세 부담이 현저히 낮은 것으로 나타났다.

뉴욕의 양도세 부담은 취득가의 17.1~20.6%로 서울(2.5~6.5%)과 비교해 3배 가량 높은 수준이다. 뉴욕의 양도소득세의 세 부담 수준은 50만 달러 이하 주택에서도 취득가 대비 6.27%였으나 서울은 양도차익 규모에 상관없이 주택의 실거래가격이 9억원 이하라면 비과세다.

주택 가격대별 양도세를 살펴보면 서울은 6억7000만원일 때 0원이다. 12억9000만원 0.61%, 17억2500만원 1.36%였으며 미국은 50만 달러 6.27%, 50~100만 달러 6.25%(보유세와 거래세가 높음), 200만 달러 초과 10.76%를 나타냈다.

1주택자의 경우 미국에는 양도세가 전혀 없다고 알려진 것과 달랐다. 실제로 양도차익에 대해 연방정부, 뉴욕주, 뉴욕시가 각각 소득세를 매긴다. 양도차익을 계산할 때에는 취득과 처분비용을 배제하는데 해당 주택을 거래할 때 발생한 부동산 거래세를 비용으로 인정해준다. 

연방정부에서 매기는 양도소득세는 보유 기간에 따라 세율을 차등적으로 적용한다. 보유 기간이 1년 이하인 양도소득은 종합소득에 합산해 일반소득세율 10~37%를 적용하고 보유 기간이 1년을 초과하는 경우 장기양도소득으로 분류, 상대적으로 낮은 세율인 0~20%를 적용한다. 

주 거주지로 사용한 주택을 처분하는 경우 부부(합산보고) 납세자는 양도소득 50만 달러까지 그 외의 납세자는 25만 달러까지 소득공제 혜택이 주어진다.

소득공제를 받기 위해서는 양도 시점으로부터 최근 5년 중에 해당 주택을 2년 이상 보유하고 양도 시점으로부터 최근 5년 내 해당 주택을 2년 이상 거주해야 하며 과거 2년 이내 주택양도로 인한 소득공제를 신청한 적이 없어야 한다. 

미국 세법 1031 조항을 보면 동종 자산끼리 교환을 하는 경우 기존 자산의 양도소득세를 신규 자산을 처분할 때까지 미뤄준다. 
 
뉴욕주와 뉴욕시는 보유 기간을 구분하지 않고 양도소득을 종합소득에 합산해 과세한다. 뉴욕주는 소득 구간을 8개로 구분해 4.5~8.82%의 세율을, 뉴욕시는 주 소득세와 과표를 공유해 4개의 소득 구간에 대해 3.078~3.876%의 세율을 각각 적용한다.

다만 교환자산이 투자나 사업 목적의 자산이어야 하며 개인 자산, 주식, 채권, 무형재산 등은 해당하지 않는다. 예를 들어 주거용 주택의 교환에는 적용되지 않는다. 임대용 주택의 교환에는 적용된다. 또한, 동종 자산 간의 교환이어야 가능하다.

종합해보면 미국의 양도세가 우리나라보다 훨씬 강력한 셈이다. 그런데도 ‘징벌적 과세’라는 지적이 제기되고 있다. 이에 따라 양도세 부담으로 부동산시장 매물이 잠기고 전·월세 가격이 치솟을 수 있다는 우려도 내놓고 있다.

최은영 한국도시연구소 소장은 이와 관련해 “양도세 부담을 낮추면 부동산시장에 매물이 늘어나면서 결국엔 집값이 안정된다는 주장에는 어떠한 연구 결과나 구체적인 수치 같은 게 전혀 없다”고 짚었다.

최 소장은 “지난해 전국 주택 매매거래 총액이 역대 최고를 기록했음에도 집값은 전혀 안정되지 않았다”며 “현재와 같이 불안정한 상황에서 양도세에 대한 비판을 이어가는 것은 집값 안정에 전혀 도움이 되지 않는다”고 덧붙였다.


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