올라도 너무 오른 재건축 가격…신규 매입시 '상투' 우려
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올라도 너무 오른 재건축 가격…신규 매입시 '상투' 우려
  • 성동규 기자
  • 승인 2021.05.05 16:18
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분양‧입주 시점에 시장 전망 불투명
악재 많아 미분양 가능성 크다 지적
추가분담금 폭탄으로 돌아올수도
서울 잠실 주공5단지 전경. 사진=연합뉴스 제공
서울 잠실 주공5단지 전경. 사진=연합뉴스 제공

[매일일보 성동규 기자] 오세훈 서울시장 당선 이후 재건축 단지 가격이 가파르게 뛰고 있다. 규제 완화로 개발이익이 높아질 거라는 기대감이 반영돼서다. 그러나 업계 일각에선 재건축 단지가 분양할 시점에 악재가 많아 현재 가격에 신규 매입에 나섰다간 상투를 잡는 형국이 될 수 있다고 지적했다.

5일 업계에 따르면 장기적인 집값 우상향을 전망하는 전문가들조차 오는 2023~2025년 전후로 집값 조정이 있을 것에 큰 이견이 없다. 가장 큰 우려는 입주 물량은 급격하게 늘어나는데 주택 수요는 줄어든다는 것이다.

실제로 재건축 초과이익 환수제를 피하고자 서둘러 인허가를 받았던 재건축 단지의 입주가 2023년 시작된다. 예를 들어 동남권에서만 둔촌주공 1만2032가구, 개포주공1단지 6702가구, 개포주공4단지 3375가구 등이 있다. 

주거 복지 로드맵에 따라 택지 개발 중인 성남 금토, 구리 갈매역세권 등의 입주 시점도 겹친다. 3기 신도시 입주는 2025년 이후다. 과거를 돌이켜보면 1기 신도시 입주 기간에 서울 아파트 시장은 5년간 조정을 겪었다. 2기 신도시 판교와 광교가 입주하던 기간에도 마찬가지다.
 
2026년에는 등록 기간이 종료되는 주택임대사업자들의 물량이 쏟아질 수 있다. 집값 급등한 2018년 이후 다주택자들이 종합부동산세 면제, 양도소득세 감면 등 혜택을 보기 위해 8년 이상 의무임대로 묶어놓는 사례가 많았기 때문이다. 

반대로 주택 수요는 줄어든 상태다. 최근 몇 년간 집값이 급등하자 “지금이라도 사지 않으면 안 된다”는 ‘공황 구매’가 이어진 탓이다. 지난해 전국 주택 거래량은 127만9000건으로 전년보다 58.9% 증가했다. 이는 정부가 관련 통계를 작성한 2006년 이후 역대 최대치다.

수도권은 물론 지방 광역시 등지에서도 주택 거래가 활발해지면서 전국 미분양 주택은 역대 최소 기록을 경신했다. 3월 말 기준으로 전국의 미분양 주택이 전달(1만5786가구)보다. 3.3%(516가구) 감소한 총 1만5270가구로 집계됐다.

전국 미분양 물량은 정부가 2000년 관련 통계를 관리하기 시작한 이래 올해 들어 다달이 역대 최소 기록을 경신하는 중이다. 주택 수요가 높아지면서 그동안 소외됐던 미분양 아파트가 최근 인기를 끌며 빠르게 소진되고 있는 것으로 분석된다.

금리 인상도 부동산 시장에 큰 변수다. 금융당국에서 최근 불어나는 가계부채를 억제하기 위해 기준금리를 인상해야 한다는 뜻을 우회적으로 내비치면서 당장 올해 연말 금리 인상론에 힘이 실리고 있다.

더욱이 미국 중앙은행 연방준비제도 의장을 재닛 옐런 미국 재무장관이 4일(현지시간) 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행 이후 처음으로 기준금리 인상을 언급해 전 세계의 이목을 집중시키기도 했다.

미 기준금리가 오르면 원화 가치 하락으로 증시에서 외국인 투자자금이 대거 이탈, 우리나라도 금리를 인상할 수밖에 없다. 이렇게 되면 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음)로 변동금리 대출을 받은 개인의 부담이 늘면서 ‘하우스푸어’ 사태가 재현될 수도 있다.

상황이 이렇다 보니 주요 재건축 단지의 사업속도가 기대한 만큼 빨라진다면 오히려 분양 또는 입주 시점에 부동산 시장 침체와 맞물릴 수 있는 만큼 신중하게 결정해야 한다는 경고가 나왔다. 

업계 한 관계자는 “부동산 시장이 침체하면 2010년대 초반과 같이 미분양이 대거 발생하면서 추가분담금이 눈덩이처럼 늘어난다”면서 “이에 따라 입주를 포기하는 사례가 속출하면서 급매가 쏟아져 집값이 하락하는 악순환이 벌어질 수 있다”고 내다봤다.


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