임대차 시장 투명성 확보…임대인 과세 강화 우려
호가 중심 거래서 ‘적정 임대료’ 판단 근거 마련
[매일일보 성동규 기자] ‘임대차 3법’ 중 하나인 ‘전월세신고제’가 오는 6월 1일 시행된다. 이 제도가 시행되면 적정한 임대료를 판단할 근거가 생기면서 임차인(세입자)들의 협상력이 높아질 것으로 관측된다. 이에 따라 전·월세 시장에 다시 한번 변곡점이 찾아올 수 있다는 분석이 제기됐다.
15일 국토교통부에 따르면 오는 6월 1일부터 ‘주택 임대차 신고제’(전·월세 신고제)를 시행하기 위해 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 하위법령 개정안을 입법예고한다. 이로써 주택 전·월세 거래 당사자에게 계약일로부터 30일 내 지자체에 거래내용을 의무적으로 신고해야 한다.
대상은 수도권과 광역시, 세종시, 도의 시 지역에 있는 주택 보증금 6000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약이다. 아파트나 다세대 등 주택뿐만 아니라 고시원과 기숙사 등 준주택, 상가 내 주택이나 판잣집, 비닐하우스 등 비주택도 대상이다.
전·월세 신고제 도입의 가장 큰 이유는 임대차 시장의 투명성 확보라는 게 국토부의 설명이다. 현재도 세입자가 확정일자 신고 내용을 모아 실거래가 공개 시스템을 통해 계약금액이나 계약일, 층수 등 기본 정보를 공개하고 있으나 이는 전체 30% 정도에 불과하다.
전·월세 신고제가 운용되면 베일에 가려졌던 나머지 70%의 거래내용이 공개되는 셈이다. 정부는 이를 통해 모은 주택 전·월세 시장 데이터를 국민에게 제공하는 시스템을 구축해 오는 11월 시범 운용할 계획이다.
일각에선 정부가 이 같은 정보를 통해 임대인에 대한 과세를 강화하는 것 아니냐는 우려를 제기했다. 그러나 “전월세신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며 이를 과세 자료로 활용할 계획도 없다”며 강하게 부인하고 있다.
전월세상한제의 신규 계약 적용에는 활용될 가능성 크다. 현재는 임대료를 직전 계약의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전·월세상한제는 신규 계약에는 적용되지 않는다. 이렇다 보니 신규 계약 때 집주인이 임대료를 대폭 올릴 수 있다는 지적이 있었다.
실제로 서울에선 신규 임대료가 크게 올라 2~3년 전보다 2배 이상 임대료가 상승한 단지를 어렵지 않게 볼 수 있는 데다 같은 단지에서도 신규 계약이냐 갱신이냐에 따라 전셋값이 1억원 넘게 차이 나는 사례가 발생하기도 했다.
편법 증여 등도 더 쉽게 가려낼 수 있을 전망이다. 부모가 자녀에게 고가 전세나 월세를 얻어주는 방식이 한층 투명하게 드러나 탈세를 막을 수 있을 것으로 기대된다.
다만 전월세신고제가 도입된 이후 한동안 부작용이 나타날 수 있다는 우려가 있다. 지난해 7월 31일 임대차법이 시행된 이후 전셋값이 폭등하고 주택임대차 계약갱신과 관련된 분쟁 건수가 급증한 전례가 있기 때문이다.
단기적으로 전·월세 공급이 위축되거나 매물 부족으로 임대료 상승 가능성이 있는 지역에서는 세금 부담을 세입자에게 일부 전가할 가능성이 있다는 지적도 제기된다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전월세신고제 도입으로 임대차 시장의 투명성이 강화되고 거래 질서가 확립되는 순기능이 있다”면서도 “정부 규제가 또 하나 늘어났다는 점에서 장점만 있다고 하기 어렵다”고 지적했다.
권 교수는 이어 “임대차 시장 전반에 대한 정보를 확보할 수 있게 되면서 ‘표준임대료’를 도입할 수 있게 된 것도 마찬가지”라며 “이 경우 전월세 공급이 급감해 매물 잠김 현상이 나타나 전월세 가격이 폭등할 수 있다”고 덧붙였다.
