개발사업·규제 완화, 부동산 가격 폭등 촉매제 될 우려
짧은 임기로 공약실현 한계…공공주도 개발 동력 약화
[매일일보 최은서 기자] 4·7 서울시장 보궐선거 이후 정비사업(재개발·재건축) 규제가 일부 완화될 수 있다는 기대감이 번지고 있다. 여야 모두 선거 과정에서 정비사업 규제 완화 등을 통해 서울 내 주택 공급을 늘리겠다고 약속했기 때문이다. 이에 최근 안정세를 찾아가고 있는 서울 부동산 시장에서도 정비사업 추진 단지들의 국지적 강세가 이어지고 있다.
7일 업계에 따르면 여야를 막론하고 정비사업 규제를 완화하겠다는 방침을 세우면서 한강변과 강남, 여의도, 목동, 노원 등에선 개발 기대감이 반영되면서 시세가 들썩이고 있다.
부동산114 자료를 살펴보면 올해 들어 서울 재건축 추진 단지들의 아파트값은 1.83% 올랐다. 이는 일반 아파트값 상승률(1.47%)보다 0.36%포인트(p) 높은 것이다. 서울시장 보궐선거 영향으로 한강변 재건축 단지가 몰려있는 강남, 송파 등에서 정비사업 규제 완화 기대감이 높아진 영향으로 풀이된다.
이같은 분위기 속 서울 재건축 아파트 단지 대장주 중 하나로 꼽히는 압구정 현대아파트가 3.3㎡당 1억원을 찍었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 압구정동 ‘현대7차’ 전용면적 245㎡은 지난 5일 80억원에 거래됐다. 압구정 일대 역대 최고가다. 직전 신고가는 67억원으로 반년만에 13억원이 올랐다.
강북 재건축 예정 단지들도 사업 추진 기대감이 한껏 높아진 모습이다. 정밀안전진단을 통과해 정비구역 지정만 남은 마포구 ‘성산시영’ 전용 50㎡은 이달 10억1500만원에 최고가를 새로 썼다. 또 노원구 ‘상계주공6단지’ 전용 58㎡ 아파트는 이달 8억3000만원에 거래되며 전달 직전 최고가(8억2000만원)을 넘어섰다.
이를 두고 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 서울 재건축 아파트들의 가격 상승세는 시장 분위기 전환에 대한 기대감이 가격으로 현실화된 것”이라고 말했다.
규제 완화 공약을 구체적으로 살펴보면 박영선 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보 모두 35층 층수 규제를 풀겠다는 입장이다. 이는 서울시 조례에 명시된 규제라서 시장 의지에 따라 조정 가능하다. 용적률도 법이 정한 한도 내에서 완화할 여지가 있다. 현재 서울시는 2종 일반주거지역에 최대 200%의 용적률을 적용하고 있는데, 이는 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮다.
다만 대표적 규제인 민간택지 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제 등은 중앙정부가 개정 권한을 가진만큼 서울시장이 완화하기에는 어려울 것으로 보인다.
우선 박 후보는 향후 재개발·재건축을 할 때 공공 민간참여형으로 추진하겠다고 공약했다. 공공 개발지에서도 민간 재개발·재건축을 일부 허용하겠다는 방침이다. 반면 오 후보는 규제 완화를 통한 ‘스피드 주택공급’에 방점을 찍었다. 정비사업 관련 규제를 풀고 공급의 핵심 주체를 민간으로 되돌리겠다는 입장이다.
공시가격에 속도조절이 필요하다는 입장도 엇비슷하다. 공시가격 급등에 여론이 심상치 않게 흘러가는 상황 속 박 후보와 오 후보는 각각 공시가격 인상률을 조정, 동결하겠다는 입장을 밝힌 바 있다.
이같은 규제 완화 움직임에 대해 남은경 경제정의실천시민연합 국장은 “주택공급, 재개발·재건축 활성화, 도시계획 규제완화 등 개발정책이 시장 임기 내 시행된다면 서울은 공사판이 될 것”이라며 “퍼주기식 개발사업과 규제 완화는 부동산 가격 폭등의 촉매제가 될 수 있다”고 우려했다.
단기간에 규제 완화가 어렵다는 지적도 있다. 김인만 부동산경제연구소장은 “임기가 1년 2개월 남짓인데다가, 정비사업 규제 완화는 서울시장 권한을 벗어나는 것도 있기 때문에 상징적으로 층고 제한 완화 정도 할 수 있다고 본다. 조직 재정비와 비전 제시만 해도 임기가 다 지나갈 것”이라며 “규제가 완화되더라도 그간 집값 급등에 따른 피로감과 누적된 규제 등으로 인해 부동산 시장 전반이 자극받기 보다는, 재건축 시장을 중심으로 국지적 상승장이 이어질것”이라고 내다봤다.
아울러 향후 공공주도 개발의 동력이 약화될 수 있다는 전망도 나온다. 이 책임연구원은 “내년에는 대선이 있다는 것도 감안해야 한다”며 “현재로서는 이번 정부의 주택공급 정책을 계승해서 지속적으로 추진할 주체를 정확히 누구라고 예상하기 어렵다는 점도 재건축 아파트의 조합원들이 공공재건축을 선택할 가능성을 낮추는 요인으로 볼 수 있다”고 지적했다.
