올해 ‘서울플랜’ 재정비…한강변 50층 시대 가능성
[매일일보 성동규 기자] 4·7 재·보궐선거 결과에 따라 한강변 스카이라인에 변화가 생길 것으로 보인다. 박영선 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의 힘 후보 모두 규제보다는 완화에 촛점을 맞추고 있기 때문이다.
7일 업계에 따르면 여야 서울시장 후보 중 누가 당선되더라도 박원순 전 시장이 2014년 발표한 ‘2030 서울 도시기본계획(서울플랜)’에서 서울의 주거지역 아파트 최고 높이를 기존 49층에서 35층으로 제한하기로 한 이른바 ‘35층 룰’을 폐기하기로 했다.
박 전 시장은 층수 규제의 근거로 기존 단지 개발 전례와 초고층 건물의 일조권‧조망권 독점 방지, 주변 자연경관과 조화 등을 꼽았다.
오 후보가 시장으로 재임하던 시절에 추진했던 ‘한강 르네상스’ 계획 이전에는 서울 시내 아파트 최고 층수는 35층이었으나 상대적으로 높은 비율(25~35%)로 기부채납한다는 조건으로 일부 한강변 일반주거지역에 초고층 아파트 정비사업을 허용했다는 것이다.
당시 인허가를 받은 아파트가 용산구 이촌동의 ‘래미안 첼리투스’(지상 56층)와 광진구 성수동 ‘서울숲 두산 트리마제’(지상 47층) 등이 있다.
아파트 35층의 높이가 대략 100~120m에 달해 낙산 높이(125m)와 비슷하다는 점도 규제 근거 중 하나였다. 낙산은 서울 종로구와 성북구의 경계를 이루는 산으로 조선 시대 한양 성곽이 낙산 능선을 따라 세워졌다.
그러나 해당 규제는 대치동 은마아파트, 잠실동 주공5단지 등 다수의 재건축 아파트 사업을 막거나 지연시키는 부작용이 나타났다.
이렇다 보니 민간 주도로 진행되는 재건축·재개발 활성화를 공약으로 내건 오 후보는 일률적인 층수 규제 폐지를 민간 참여형 재건축·재개발을 약속한 박 후보는 ‘남산 경관을 해치지 않는 선’이라는 조건하에 규제 완화를 검토하겠다는 구상이다.
층수 규제 폐지와 함께 용적률을 법정상한까지 완화할 여지도 있다. 현재 서울시는 2종 일반주거지역에 최대 200%의 용적률을 적용하고 있다. 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮은 수준이다.
용적률을 완화하지 않는다고 해도 개별 구역의 용도지역·지구를 상향하는 방식으로 기존보다 더 높은 용적률을 줄 수 있다. 여야를 막론하고 후보들이 정비사업 활성화 공약을 내세우면서 정비사업 시장은 기대감에 들썩이고 있다.
전문가들은 후보자들의 공약이 현실화할 경우 중장기적으로는 주택 가격 안정에 기여할 것이라고 평가했다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “수도권 집값을 안정화시키려면 서울지역 주택 공급을 획기적으로 확대해야 한다”면서 “이를 위해서는 정비사업 활성화 이외엔 방법이 없다. 층수 제한 완화와 용적률 상향 등의 유인책을 제공해야 한다”고 말했다.
권 교수는 “단기적으로는 개발 호재로 인식되면서 시장 불안이 나타날 수 있고, 이와 함께 청약 대기수요는 늘고 있어 전세난이 심화할 수 있으나 중장기적으로 보면 입주 시기에 이르러 가격 조정이 이뤄질 수 있다”고 내다봤다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “정비사업 규제 강화로 공급 부족 문제가 불거지면서 집값이 뛰었다”면서 “공급을 늘려야 하는 상황이어서 후보자들의 공약이 도움이 될 것이다. 그 과정에서 발생하는 문제는 보완해 나가면 된다”고 강조했다.
