서울로 역풍선효과·전셋값이 집값 밀어올리는 악순환
[매일일보 최은서 기자] 올해도 서울 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망이 우세하다. 고질적인 주택공급 부족과 오는 4월 치러질 서울시장 보궐선거, 저금리 장기화, 시중의 풍부한 유동성 등이 서울 집값을 자극할 것이란 예상이 나온다. 최근에는 국토교통부가 전국 37개 지역을 규제지역으로 묶으면서 수요가 다시 서울로 돌아오는 역풍선효과까지 감지되고 있는 양상이다.
10일 업계에 따르면 대다수 전문가들이 올해 서울 아파트값이 오름세를 보일 것으로 전망하고 있다. 대한건설정책연구원이 전망하는 올해 서울 아파트값 상승률은 1%다. 수요억제에도 불구하고 청약시장 과열로 연결돼 수급 불안정이 심화되는 등 가격 상승 압박 요인이 해소되지 않을 것이라는게 그 이유다.
주택산업연구원은 올해 서울 아파트값이 2.1% 상승할 것으로 예상했다. 김덕례 주산연 주택정책연구실장은 “누적된 공급부족상황에 대한 개선가능성이 낮은 가운데 정부의 규제강화 기조가 지속되는 상황”이라며 “이런 가운데 경기회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대, 전세시장 불안 등으로 매매가격은 상승기조를 이어갈 것”이라고 전망했다.
KB경영연구소가 KB자산관리전문가(PB) 90명을 대상으로 진행한 설문조사에서 PB의 68%가 올해 서울 집값이 3%내 상승을 전망했다. 공급 물량이 부족한 상황에서 각종 규제 정책이 오히려 서울 주택가격의 상승을 야기한다는 분석이다.
강민석 KB금융지주 경영연구소 팀장은 “시장 내 주택 수요가 여전히 높은 반면 신규 개발택지 부족과 정비 사업 규제로 신규 공급 방안이 많지 않아 공급 부족에 대한 우려가 높고, 추가 상승기대감으로 주택시장에 수요가 더욱 집중되고 있다”고 말했다.
서울의 경우 지난해 주택 건설 인허가가 코로나19 장기화와 고강도 부동산 규제 등의 영향으로 지난 5년 평균치 대비 30% 이상 급감했다. 국토교통부에 따르면 지난해 1~11월 서울 주택 인허가 실적은 5만457가구로 전년 동기 5만5661가구 대비 9.3%, 지난 5년(2015~2019년) 평균치인 7만2765가구 대비 30.7% 쪼그라들었다. 통상 착공부터 입주까지 3년가량 걸리는 점을 감안하면 중장기적인 공급 부족 현상이 우려되고 있다.
서울은 신규 아파트 선호현상과 공급부족 우려가 지속되는 상황 속 ‘로또 분양’ 기대감이 이어지면서 청약 경쟁률은 매월 최고치를 갈아치우는 양상이다. 또 전국 대부분의 지역이 규제권에 들어가면서 투자가치가 높은 서울 똘똘한 한채로 매수세가 유턴하는 모습도 나타나고 있다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수) “저금리에 유동성이 풍부한 상황에서 전국의 웬만한 지역이 규제지역으로 묶이면서 역풍선효과가 나타나고 있는데다 주택 공급도 부족해 서울 집값 상승세는 당분간 지속될 것”이라고 말했다.
더욱이 올해 서울 신규 입주 예정물량은 2만8931가구(부동산114)로 전년 대비 42% 급감해 전세불안을 부채질할 것으로 우려된다. 전세물량 부족은 전세가격 상승으로 이어지고 오른 전셋값이 집값을 밀어올리는 악순환이 이어질 수 있어서다.
서울시장 보궐선거도 서울 집값을 자극할 요인 중 하나로 꼽힌다. 여야를 불문하고 대부분 부동산 개발을 화두로 던지고 있어 규제완화 기대감도 번지고 있어서다. 변창흠 국토교통부 장관의 공급 확대 방안으로 언급한 역세권과 준공업지역, 저층주거지등의 고밀개발 구상을 두고도 개발사업 자체가 서울 집값을 자극하는 요인이 될 수 있다는 지적도 나온다. 더욱이 SOC(사회기반시설) 확대 정책 등으로 건설투자의 턴어라운드도 예상되고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부가 건설투자 확대 방침으로 돌아선 상황으로 인프라 중심의 건설투자 확대는 부동산 가격 상승을 견인할 것”이라며 “더욱이 서울 매매시장은 단기간에 수요와 공급의 접점을 찾을 가능성이 작다는 점에서 상승세가 이어질 것”이라고 내다봤다.
