늘어난 세부담에 오피스텔 시장 ‘찬바람’…깡통전세 우려도
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늘어난 세부담에 오피스텔 시장 ‘찬바람’…깡통전세 우려도
  • 최은서 기자
  • 승인 2020.10.22 14:40
  • 댓글 1
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주거용 오피스텔 취득세 최고 12%
매매가 역전한 전세 거래도 이뤄져
세부담 등이 늘어나면서 오피스텔 인기가 시들해지고 있다. 사진은 경기 하남시 미사지구 오피스텔 건설현장. 사진=상가정보연구소
세부담 등이 늘어나면서 오피스텔 인기가 시들해지고 있다. 사진은 경기 하남시 미사지구 오피스텔 건설현장. 사진=상가정보연구소

[매일일보 최은서 기자] 정부 규제에 오피스텔 매수세가 확연히 꺾히고 있다. 지난 8월 11일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함해 취득세를 중과하면서 투자매력이 반감됐기 때문이다. 반면 전세매물 부족 속 오피스텔 전셋값도 상승하면서 깡통 전세 위험이 높아지고, 세부담을 회피하기 위한 전세 꼼수 매물도 나오고 있다. 

22일 한국감정원에 따르면 서울 오피스텔 거래량은 7월 5531건에서 8월 2882건으로 47.9%로 쪼그라든데 이어 9월에도 2553건에 그치며 11.4% 감소했다. 7월 1만8992건에 달했던 전국 오피스텔 거래량도 지난달 1만2106건으로 36.3% 급감했다.

그간 아파트 대체 상품으로 각광받았던 오피스텔 거래량이 축소된 것은 정부 규제 때문이다. 법 개정으로 지난 8월 11일 이후 취득한 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함돼, 보유하고 있는 주택 수와 합산해 다주택자가 되면 세율이 12%까지 높아진다.

취득세 중과로 세금 문제를 맞딱드린 다주택자가 오피스텔을 급매로 내놓으면서 오피스텔 시장은 빠르게 식고 있는 분위기다. 임대수익 목적의 소형 원룸형 오피스텔이 하락세를 이끄는 모습이다.

강남구 ‘역삼역 센트럴 푸르지오시티’ 전용 27.38㎡은 이달 3억6800만원에 거래됐다. 지난 7월 3억7500만원에 매도됐던 주택형이다. 서초구 ‘서초 어반하이’ 전용 19.3㎡은 지난 2월에 2억5820만원에 거래가 체결됐지만 지난달엔 2억1000만원으로 내려앉았다. 지난달 강서구 ‘에비앙’ 전용 18.45㎡는 6월(1억4599만원)보다 2500만원 낮은 1억2000만원에 매도됐다.

분양시장도 저조한 성적을 거두고 있다. 이달만 보더라도 서울 ‘구로 예미지 어반코어’·‘잠실역 웰리지 라테라스’, 경기 ‘성곡동 더 하이어티’·‘헤센스마트 하이브’, 인천 ‘검단역 법조타운 리슈빌 S’ 등이 줄줄이 미달됐다.

이와 관련해 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “주거용 오피스텔을 주택수에 포함하기로 하는 등 규제 대상에 포함된데다 지난해에 이어 올해도 입주물량이 많고 임대수익률은 하락하는데 따른 영향”이라고 풀이했다.

세 부담이 가중되자 오피스텔 전세시장에선 집주인이 세입자의 전입신고를 막는 절세 꼼수 매물이 늘어나고 있다. 오피스텔 분양권이나 상업용 오피스텔 취득세는 4%지만, 세입자를 들여 전입신고를 하면 주택으로 분류되어서다. 

새임대차법 시행으로 전세 매물 부족으로 아파트 전셋값이 치솟으면서 오피스텔까지 전세 불안이 확산되고 있는데, 임대인들이 임차인에게 불리한 특약 조건까지 내걸고 있어 임차인 주거불안이 커지는 양상이다. 실제 서울 공인중개소에선 계약조건으로 ‘전세대출, 전입신고 불가능’을 내건 오피스텔 전세 벽보도 나붙고 있다.

또 전세시장 불안이 오피스텔까지 옮겨붙어, 서울 일부 지역에선 오피스텔 전셋값이 매매값을 앞지르는 등 ‘깡통전세’ 불안도 가중되고 있다. 강서구 ‘벤처오피스텔’ 전용 24.96㎡은 지난 5월과 7월에 각각 9000만원, 1억원에 전세 계약됐는데, 이달 9100만원에 매매됐다. 강남구 ‘강남역 쉐르빌’ 전용 25.12㎡ 오피스텔은 지난달 2억5000만원에 매매거래 됐는데, 같은달 매매가보다 500만원 더 높은 2억5500만원에 전세계약됐다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “높아지는 전세 수요로 서울 일부 지역에서는 오피스텔 전세가격이 매매가격보다 높게 거래되는 역전세 현상이 진행되고 있다”며 “계약 기간이 끝나고 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 나올 수 있어 사회적 문제로도 대두될 위험이 있다”고 우려했다.


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