“사업성 낮아 분담금 높을 것”…공공재건축 필요하다는 주장도
[매일일보 이재빈 기자] “재건축하면 좋죠. 신축도 많이 들어서고. 그런데 사업성이 부족해 생각만큼 재건축이 쉽지는 않을 겁니다.”
재건축 바람이 불고 있는 노원구 상계동에 위치한 A공인중개소 관계자의 설명이다. 그의 설명대로 상계동 재건축이 순항하기에는 용적률과 가구 수 등의 문제가 발목을 잡을 가능성이 있다. 또한 일각에서는 최근 정부가 추진하고 있는 ‘공공재건축’에 참여할 필요가 있다는 주장도 제기됐다.
8일 정비업계에 따르면 상계주공6단지는 지난달 예비안전진단을 D등급으로 통과했다. 이로써 노원구 상계동 상계주공아파트는 8단지를 시작으로 5단지, 6단지도 재건축 레이스에 돌입한 셈이다. 8단지는 이미 올해 말 ‘포레나 노원’으로 입주할 채비를 하고 있고 5단지는 오는 11월 정비구역지정고시를 앞두고 있다.
세 단지가 치고 나가자 다른 단지들도 재건축 레이스에 가세하는 모양새다. 인근 단지들은 정밀안전진단을 위한 동의서와 모금을 걷고 있는 것으로 알려졌다.
상계동 B공인중개소 관계자는 “어느 단지 할 것 없이 다들 재건축에 대한 기대감이 상당히 높다”며 “포레나 노원이 입주해 신축이 들어서면 재건축을 향한 소유주들의 열망이 더 커질 것”이라고 귀띔했다.
다만 상계동 재건축이 순항하기는 걸림돌이 있다. 용적률과 가구 수 등으로 인해 추가분담금과 이주대책이 만만치 않을 것으로 평가되기 때문이다.
먼저 상계주공아파트는 대부분 200%에 육박하는 용적률을 갖고 있다. 단지별로 살펴보면 △1단지 176% △2단지 171% △3단지 178% △4단지 204% △5단지 93% △6단지 193% △7단지 196% △9단지 207% △10단지 169% △11단지 173% △12단지 196% △13단지 189% △14단지 158% △16단지 184% 등이다. 저층으로만 구성된 5단지를 제외한 다른 단지들의 용적률이 158%~207%에 달하는 셈이다.
높은 용적률이 문제가 되는 까닭은 일반분양물량 확보가 힘들어 추가분담금이 높게 나올 가능성이 크기 때문이다. 기존 용적률 89%에서 293%로 재건축한 ‘포레나 노원’(상계주공8단지)도 동일평형을 분양받는 기준으로 3억원 이상의 추가분담금이 발생한 것으로 알려졌다. 상계주공단지 중 가장 작은 용적률을 갖고 있던 8단지가 이 정도면 다른 단지들은 5억~6억원의 추가분담금이 발생할 수 있다고 업계는 전망하고 있다.
가구 수도 발목을 잡는 요인이다. 상계주공은 총 4만 가구에 달하는 대단지 아파트촌이다. 한 단지의 가구 수만 해도 적게는 840가구(5단지)부터 많게는 2830가구(9단지)에 달한다. 예비 조합원 수가 많은 만큼 향후 일반분양물량이 감소, 사업성에 악영향을 미칠 가능성이 크다. 또 적지 않은 인원이 공사 기간 동안 이주를 해야 하는 만큼 이주대책 수립에도 난항을 겪을 공산이 크다.
A공인중개소 관계자는 “추가분담금이 생각보다 높게 나오면 재건축 사업에 반대하는 소유주가 늘어날 가능성이 크다. 동의율 요건을 맞추기 쉽지 않을 것”이라며 “일각에서는 용적률 인센티브 등이 있는 공공재건축을 도입해야만 수지타산을 맞출 수 있을 것이라는 주장도 나오고 있다”고 전했다.
송승현 도시와경제 대표는 “상계주공재건축은 현재 용적률과 가구수 등을 고려하면 사업성을 담보하기 어려운 상황”이라며 “공공재건축을 도입해 인센티브를 최대한 받아야 사업 추진이 가능할 것으로 보인다”고 설명했다.
